樓市報導
房產·留學移民竟然是奧克蘭房市火熱主要推手!
援引Interest消息 新移民正成為新西蘭人口增長的主要因素，意味著新移民將對房地產市場產生重大影響。
截止七月份，今年新西蘭移民人數達到了58,259人。通常認為，新移民對住宅物業市場產生影響。然而，移民人口也對商業物業產生影響，因為新移民將會成為雇員和消費者，從而增加了市場對商業物業的需求。移民帶來了人口增長，因為留在新西蘭的人數（在長期的基礎上）超過了移居海外的人數。下圖顯示了新西蘭人口的長期趨勢（1992年-2015年7月）。
從圖表中我們可以看出，2011-2013年期間，留在新西蘭的人數和離開新西蘭的人數相差不大，三年年期間新西蘭總共新增移民為8,583人，平均每年為2,861人。從2014年開始，新增移民人數激增。與此同期，離開新西蘭的人數銳減。此消彼長之下，人口淨流入人數兩年增加了637%！如此大規模的突發人口增長對新西蘭的房地產市場產生了顯而易見的壓力，特別是在奧克蘭。超過60%的新移民在這裡定居，讓當地的房地產市場產生了明顯的短缺。
然而，為了更好地了解移民對住房市場的影響，我們還需要考慮來到和離開新西蘭的人的類型。首先就是前往澳大利亞人數的變化，2013年7月，超過48,000人前往澳大利亞，同時只有16,781人回來，使得人口負增長了31,246人。然而過去的兩年裡，前往澳大利亞的人數減少了47%，回落到了22,781人。與此同時，從澳大利亞回來的人數增加了43%達到了24,061人，新西蘭人口淨增長了1185人！
除了澳大利亞，別的國家的移民也使得新西蘭人口飛速增長，印度移民人數從2013年7月份的5120人增加到2015年7月份的12,031人，增加了135%。與此同時，中國移民人數只增長了53%達到了7995人。這也意味著，印度取代了中國，成為新西蘭第一大移民來源國。印度移民中有76%是通過學生簽證到達的新西蘭，只有46%的中國人是通過學生簽證到達新西蘭。人們通常認為，持有一個國家的學生簽證，學習完畢後就會返回祖國，然而這一條並不適用於新西蘭，因為政府的移民政策鼓勵留學新西蘭的人留在新西蘭。比如說，在新西蘭取得學士學位將會獲得50分；除此之外，在新西蘭本科學習2兩年以上，還有10分的加分。這讓來新西蘭留學的人更傾向於留下來。
數據顯示，最近十二個月中，有13,266名印度人來到了新西蘭，而同期只有1235人回到了自己的祖國，大部分印度人都留在這裡學習和居住。與此同時10,253名中國人來到了新西蘭，除去4877名持學生簽證的學生，只有2257人回去了中國。這些新增移民對新西蘭的房市產生了巨大的影響，在新西蘭居住超過12個月的海外居民中，有57%的人都在16到29歲之間，雖然大部分學生都會租房完成他們的學業。但是，一旦他們完成學業，找打一份工作，並期待建立一個家庭。他們就將會進入首次購房市場。這也極大地增加了廉價房產的需求，特別是奧克蘭，大量的學生人數讓當地經濟適用房緊缺尤其嚴重。
這也意味著，新增移民正在成為房價增加的首要因素。誠然，新增移民對經濟增長的幫助是顯而易見的，教育機構獲得自己，零售業銷售增長，技能勞工人數增加也幫助降低工資水平。但是，如何保證生活和基礎設施，如交通、醫療和教育服務能夠承受增長的移民需求，還有很多困難。比如奧克蘭，正在為它的短期收益付出長痛的代價。
截止七月份，今年新西蘭移民人數達到了58,259人。通常認為，新移民對住宅物業市場產生影響。然而，移民人口也對商業物業產生影響，因為新移民將會成為雇員和消費者，從而增加了市場對商業物業的需求。移民帶來了人口增長，因為留在新西蘭的人數（在長期的基礎上）超過了移居海外的人數。下圖顯示了新西蘭人口的長期趨勢（1992年-2015年7月）。
從圖表中我們可以看出，2011-2013年期間，留在新西蘭的人數和離開新西蘭的人數相差不大，三年年期間新西蘭總共新增移民為8,583人，平均每年為2,861人。從2014年開始，新增移民人數激增。與此同期，離開新西蘭的人數銳減。此消彼長之下，人口淨流入人數兩年增加了637%！如此大規模的突發人口增長對新西蘭的房地產市場產生了顯而易見的壓力，特別是在奧克蘭。超過60%的新移民在這裡定居，讓當地的房地產市場產生了明顯的短缺。
然而，為了更好地了解移民對住房市場的影響，我們還需要考慮來到和離開新西蘭的人的類型。首先就是前往澳大利亞人數的變化，2013年7月，超過48,000人前往澳大利亞，同時只有16,781人回來，使得人口負增長了31,246人。然而過去的兩年裡，前往澳大利亞的人數減少了47%，回落到了22,781人。與此同時，從澳大利亞回來的人數增加了43%達到了24,061人，新西蘭人口淨增長了1185人！
除了澳大利亞，別的國家的移民也使得新西蘭人口飛速增長，印度移民人數從2013年7月份的5120人增加到2015年7月份的12,031人，增加了135%。與此同時，中國移民人數只增長了53%達到了7995人。這也意味著，印度取代了中國，成為新西蘭第一大移民來源國。印度移民中有76%是通過學生簽證到達的新西蘭，只有46%的中國人是通過學生簽證到達新西蘭。人們通常認為，持有一個國家的學生簽證，學習完畢後就會返回祖國，然而這一條並不適用於新西蘭，因為政府的移民政策鼓勵留學新西蘭的人留在新西蘭。比如說，在新西蘭取得學士學位將會獲得50分；除此之外，在新西蘭本科學習2兩年以上，還有10分的加分。這讓來新西蘭留學的人更傾向於留下來。
數據顯示，最近十二個月中，有13,266名印度人來到了新西蘭，而同期只有1235人回到了自己的祖國，大部分印度人都留在這裡學習和居住。與此同時10,253名中國人來到了新西蘭，除去4877名持學生簽證的學生，只有2257人回去了中國。這些新增移民對新西蘭的房市產生了巨大的影響，在新西蘭居住超過12個月的海外居民中，有57%的人都在16到29歲之間，雖然大部分學生都會租房完成他們的學業。但是，一旦他們完成學業，找打一份工作，並期待建立一個家庭。他們就將會進入首次購房市場。這也極大地增加了廉價房產的需求，特別是奧克蘭，大量的學生人數讓當地經濟適用房緊缺尤其嚴重。
這也意味著，新增移民正在成為房價增加的首要因素。誠然，新增移民對經濟增長的幫助是顯而易見的，教育機構獲得自己，零售業銷售增長，技能勞工人數增加也幫助降低工資水平。但是，如何保證生活和基礎設施，如交通、醫療和教育服務能夠承受增長的移民需求，還有很多困難。比如奧克蘭，正在為它的短期收益付出長痛的代價。
Published on 2015-08-24 10:10:57
(文章來自) Article From: http://news.powerapple.com/fang-chan/2015/8/24/2383085.html
