2016灣區房市:全國房價可能有3％的漲幅

根據國家地產經紀協會官網，realtor.com預測，即使美聯儲以逐步緩慢的方式調高利率，2016年底的30年期貸款利率（30-Year Mortgage Rate）將達到4.65%。平均而言，在2016年底全國房價可能有3％的漲幅，然而比起2015年的6%漲幅，仍算趨緩的情況。
在舊金山買房越來越困難

知名的德立昂（Deleon Realty）地產公司首席執行長麥克・雷普卡先生認為，硅谷房地產也出現了放緩的情形，主要原因之一是最搶手的精華地區如帕洛阿圖（Palo Alto）和洛斯阿圖斯（Los Altos）等地，房價超出周邊社區太多，導致越來越多的買家開始考慮購買其它城市的房產。

郊區房、高價房仍有需求潛力

加州地產研究公司RealtyTrac副總裁Daren Blomquist表示，隨著美聯儲調整利率，房屋抵押貸款利率上升，帶來的是購房負擔的上升。若薪資漲幅來不及跟上房價的漲幅，全美無法負擔住房（Unaffordability）的情況將上升3個百分點，達到25％之高。

在難以負擔房價的情況下，購房熱潮可能隨著降溫，房屋迅速升值的情況可能趨緩，而房價的攀升也將跟著緩慢下來。換句話說，灣區原先最搶手的高價房地段將會相對趨於扁平，而周邊較偏遠地區的房價仍有待觀察。

房價趨緩讓不少人覺得松了口氣，然而在舊金山灣區，這可能僅限於200萬美元以下的中等價位房產市場。就德立昂地產公司觀察，價值超過500萬美元的豪宅仍然受到許多海外買家的關注，特別是來自中國的富豪。隨著近期亞洲股市震蕩，許多富豪希望替資產找到其他發展，因此對高端房產的需求熱絡依舊。
對紅線的Y世代來說，有80%的人認為擁有自己的房產是完成美國夢的條件之一

房源庫存低 屋主惜售房

原本存量已經相當稀少的舊金山灣區，待售房屋釋出量低迷，當地住宅經紀公司Paragon Real Estate表示，舊金山待售房屋的數量只夠不到兩個月的需求。房源不足和高得嚇人的房租仍是許多居民頭痛的問題。

屋主不願出售房屋的原因有三，一是利率升高，須支付的貸款額也高，以30年期貸款來說，人們不願放棄原本支付的低利率房貸，現在換房就將支付較高的房貸；二是房源不足，且2015年房價飆升迅速，人們的負擔能力有限，換房意味著更大的經濟負擔。

第三，是隨著房價的飆升，房屋升值（Appriciation）大，賣房須支付繁重的資本利得稅（Capital Gains Tax），導致許多人不願意在此時賣房。

花錢裝修舊房成趨勢

美國建築師協會（American Institute of Architects）的經濟學家Kermit Baker認為，對已經擁有房屋的屋主而言，許多人寧願花錢裝修原有的舊房，也不想背負高價新房的房貸。美國建築師協會預測，2016年全美居家裝修的項目和金額將創新高，超過2015 年3,250億美元的紀錄，甚至在2017年達到3,500億美元。

Kermit Baker表示，當今房價高，許多人寧願選擇租房，投資者傾向於裝修房產物業以便於出租獲利，租房市場與裝修投資呈正向關系。甚至是高端的豪宅市場，也出現強勁的裝修需求。

新一代年輕買家的憂愁

舊金山的房地產研究公司Trulia.com，其經濟學家Ralph McLaughlin認為，高額的房租會讓購屋成為更具吸引力的選項，但從反面來看，如果房租持續上漲將導致儲蓄不易，籌措足夠的買房頭期款將會更加困難。
存下一筆首付款，對50%的Y世代是最大的挑戰

他的預測反應了舊金山年輕一代受薪階級的購屋現況，即便舊金山的失業率在2015年底達到了歷史新低，科技產業工作機會多，加薪的速度似乎仍跟不上房價的飆升。在去年底，舊金山二室房型的房租中位數已達到5,000美元的歷史新高，而房屋的中位售價早已超過1百萬美元。

個人理財公司SmartAsset的數據顯示，相較全美同齡人，舊金山的Y世代（Millennials，1981-2000年間出生）購房能力最低，由於房價及房租高，每人平均只負擔得起135平方尺的居住空間。

公寓成搶手類型

Paragon Real Estate發現，目前舊金山多數建案都屬於出租用，只有小部分可供購買，供不應求的情形不斷將房價推高。最新完工出售的房型大多是市價（Market-Rate）出售的公寓（Condo）類型，但這些“市價”公寓在2015年仍創下了每平方尺1,294美元的新高價格。

盡管價格高，公寓已然成為舊金山市內最搶手的購買趨勢，2016年各項大型豪華公寓將一一竣工，銷售情況早已火熱漫天。其中最大的建案是42層高、有656戶的Lumina Condominium Project，由Tishman Speyer Properties公司開發，據估計銷售已超過一半以上。

其他大型建案還有2017年將開放的Mission Bay Block 1 Project，有21層共350個單元；以及40樓高、也是350個單元的Transbay Block 1 Tower，預計將在2018年落成。

Trulia.com調查顯示，Y世代族群購房考量主要依據仍是頭期款，此外如果工作加薪升職，也是買房的考量根據。無論房價如何，80%的Y世代認為，擁有自己的房產是完成美國夢的條件之一。