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房貸壓力測試!加拿大"房產調控"為何再出大招

新規中各條款的生效日期各不相同,如“壓力測試”條款是10月17日起,新房貸門檻是11月30日起,而針對外國人的房地產資本增值稅豁免取消,則會在明年報稅季真正得到體現。

當地時間10月3日,加拿大聯邦在事先並無征兆、也未提交議會討論表決的背景下,出台了被稱作“房產調控措施”的新規定。
這些規定中最引人矚目的,是宣布修改房地產資本增值稅(CapitalGainTax)規則。原規則下“主要居所”(PrincipalResi-dence)的買賣增值部分一般可獲得增值稅豁免,新規則將“外國人”(指既非加拿大公民也未獲得加拿大永久居民身份的人)繳納房地產資本增值稅規定為“必須”,這意味著即使有證據證明外國人所購房屋確系“主要居所”,今後也幾乎不可能獲得資本增值稅豁免。

但在許多專業人士眼中,更重要的條款其實是和房貸及利率有關的。

首先,原本房貸申請人只要選擇5年以上定息房貸,就無需經過“壓力測試”就可獲得批准,而修改後的規則則規定,任何申請者選擇任何期限、利率和形式的房貸,都需要接受以央行5年牌告利率(4.64%)為基數計算的“壓力測試”,只有通過“壓力測試”才能獲批房貸。

其次,新規提高了低首付房貸的放貸標准,原本首付在20%以下的房貸申請就較高首付房貸門檻高得多,新規將進一步抬高門檻,令申請者更難獲批。

一些分析家認為,聯邦政府的這些做法可以“起到一定調控房地產的作用”,在他們看來,“資本增值稅條款”的修改將迫使外國人不得不申報自己買賣房子所獲得的差價,有助於“堵塞稅負漏洞”,並且令“頻繁的房屋買賣”有所冷卻,而關於房貸的新規可以減少低首付房貸比例,從而有效減少房地產泡沫。

聯邦政府的這一最新做法,實際上是加拿大房地產價格漲幅最大的兩個市場———大溫哥華和大多倫多地區所屬的卑詩省、安大略省已經和計劃實施的“房產調控”措施的一種“慣性自然延續”。

今年7月25日,卑詩省政府在事先毫無預告的情況下突然宣布,自8月2日起“非居民”(指既不是加拿大公民也不是加拿大永久居民者)在該省購買房地產,將額外征收15%的房地產轉讓稅(PTT)。

9月20日,加拿大帝國商業銀行(CIBC)發布一份報告,稱安大略省“別無選擇”,只能仿效卑詩省的做法,向海外住房買家征收同樣比率的PTT。

這一調控政策短期效果十分明顯:大溫地產局(RealEstateBoardofGreaterVancouver)數據顯示,實行PTT後大溫地產局區域內房屋銷售量今年8月同比下降了26%,而9月15日加拿大房地產協會(CREA)統計顯示,8月加拿大全國標准獨立屋均價為456722加元,漲幅5%,錄得自2015年1月以來最小的漲幅,決定性因素正在於大溫房地產市場的迅速冷卻。
報告指出,隨著大溫征收房地產轉讓稅,許多被迫離場的熱錢會轉向多倫多或西雅圖,蘇富比(Sotheby)高檔樓盤銷售日前預測即作此斷言,鑒於此,塔爾建議采取包括迫使銀行收緊按揭政策、將最低首付比例提高到10%、對按揭實行更嚴密監控、為公租房開發商提供稅收優惠並鼓勵民眾租房等措施,作為征收PTT的輔助。塔爾認為“應該讓加拿大人意識到,在當前經濟形勢下必須量入為出、理性借貸”。在塔爾看來,此舉可在短期內有效緩和供需矛盾,從而平抑房地產價格。

對於卑詩省和安省的這些措施和計劃,爭議的聲音還是很多的。一些卑詩省分析家指出,該省經濟缺乏“拳頭”,房地產及其上下游產業是最主要的經濟和就業支柱,如此“一刀切”很可能對整個國民經濟和就業市場造成傷筋動骨的影響。更有人指出,不論“甄瑞謙報告”還是省府“7.7”報告,都存在調查取樣時間、範圍過於狹窄,數據缺乏說服力的問題,在這種情況下匆匆推出“大招”,恐怕過於草率。

安省一些分析家則指出,真正的投資炒房者其實往往有更多規避新規的經驗、資源和辦法,PTT之類調控措施對他們的殺傷力,至少是可疑的。

至於聯邦的調控,在“外國人條款”方面的爭議比各省更大,原因是加拿大十省三地區房地產市場冷熱不均,除了大溫哥華、大多倫多等極少數地區外,大多數地區漲幅十分溫和,甚至下跌,明明只有少數“患者”便秘,大多數是正常甚至腹瀉,卻一律喂服“瀉藥”,這顯然不合理。

10月6日,(TheBankofCanada)資深副知事威爾金斯(CarolynWilkins)發表講話,宣布支持聯邦政府稍早宣布的冷卻房地產市場措施,並將此舉的主要目的解讀為“減少家庭財政失衡所帶來的、針對加拿大金融體系的風險”,而不再多提“調控房價”的目的。

加拿大長期維持0.5%的低利率,導致民眾越來越敢於借貸,債務負擔始終居高不下,對此央行屢屢發出嚴厲警告,但市場鑒於加經濟低迷,近期內加息預期不大,對此置若罔聞,在這種情況下借冷卻房地產市場之名,行私人債務“瘦身”之實,是符合邏輯的,畢竟房貸是加拿大個人信貸的最大頭,也是央行眼中風險聚集最多的領域。

但對於這一考量同樣有許多人不以為然,他們指出,恰恰是加拿大本土低收入階層對利率上調、按揭門檻提高的承受能力最弱,且更高的賦稅和按揭利率意味著購房者需要花費更多時間來償還按揭,這將導致實體消費的銳減,並可能引發經濟衰退。


Published on 2016-10-19 10:20:54
(文章來自) Article From: http://www.powerapple.com/news/ge-di-jian-xun/2016/10/17/2753035.html