2017年全美商業地產第一季度走勢

概念回顧

空置率(Vacancy Rate): 市場上空置的單元數佔總可租單元的比值。一般來講，投資者希望看到空置率維持在較低水平或呈下降趨勢。影響空置率的經濟因素主要有地區就業形勢、居民可支配收入和同類地產新建量。

淨吸收(Net Absorption): 一段時間內，市場上所有出售及轉租面積的改變。 (如果市場供小於求，那麼空置率下降，淨吸收為正數；如果市場供大於求，那麼空置率上升，淨吸收為負數)

租金要價(Quoted rental rates): 房東對要出售地產每平方英尺的要價，並不一定是成交價。

1. 零售

總體來講，今年第一季度的零售地產市場與去年相比無明顯改變。空置率保持在4.8%。淨吸收為1366.5萬平方尺，空置的轉租空間增加92.6萬平方尺。年租金要價上升至$16/平方尺。這一季度共有1020棟零售建築(約1801萬平方尺)竣工，約8671萬平方尺仍在建設中。

空置率

在過去的四個季度中，零售市場總體的空置率呈下降趨勢，從2016第二季度的5.1%下降至第四季度的4.8%，並維持該水平至今年第一季度。在這期間，空置的轉租空間卻有所上升，從去年第二季度末的1946.7萬平方尺上漲到今年第一季度的1964.6萬平方尺。

淨吸收

去年第四季度，淨吸收為2889.7萬平方尺，較同年第三季度和第二季度分別下降34%和39%。今年將從大型零售空間遷出的租客有: Peter Harris 服飾店(從坐落於262 Saratoga Rd，面積23,745平方尺的店鋪搬出)，CVS零售/藥店(從坐落在Hannaford Plaza，面積10,000平方尺的店鋪搬出)，以及JR's 打折食品店(從坐落在56 Willett St.，面積9,500的店鋪搬走)

今年將搬入大型零售空間的商家有: O'Toole's 餐廳(遷入位於1814 Central Ave，面積8,820平方尺的店鋪)，AutoZone汽配(遷入位於1771 Western Ave，面積7,200平方尺的店鋪)，以及Cork & Cow餐廳(遷入Sam's Club 倉儲門店中，佔地7,200平方尺)。

租金要價

2017年第一季度零售地產市場的租金要價為$16/平方英尺，較上一季度上漲1.8%，較去年同期上漲3.31%。

2. 辦公樓

2017年第一季度全美辦公樓市場的空置率為9.7%，與前一季度持平，淨吸收為1078.1萬平方尺。空置的轉租面積的在這一季度有所上升，以4950.9萬平方尺收官。租金要價為每平方尺$24.44，較上一季度有所提升。截止到三月底，共有339棟辦公樓竣工(總面積約2129.2萬平方尺)，有15,443萬平方尺仍在建設中。

空置率

今年第一季度辦公樓市場的空置率為9.7%，與過去兩個季度的數值持平，較去年第二季度下降0.2%。其中，A級辦公樓的空置率為12.3%，B級為9.7%，C級為5.9%。

全美CBD地區的辦公樓空置率從上一季度的9.7%上漲至9.8%，但與前幾季度維持在同一水平上。郊區辦公樓的空置率為9.7%，較去年第二和第三季度均有所下降。

淨吸收

今年第一季度，辦公樓總體市場的淨吸收為1078.1萬平方尺，與過去三個季度的數值相比，下降明顯。其中，A級辦公樓的淨吸收為506.4萬平方尺，B級的淨吸收為593.6萬平方尺，C級的淨吸收為負21.9萬平方尺。

全美CBD地區的辦公樓地產供大於求，淨吸收為負126.1萬平方尺，較去年第四季度下滑近136%。郊區辦公樓的淨吸收為1204.3萬平方尺，較上一季度下降約38.7%。

租金要價

這一季度辦公樓市場的年平均租金要價為$24.44/平方尺，較去年年底上升0.5%。 A、B、C級地產的平均要價分別為$30.71、$21.59和$17.71，和去年第四季度相比，均有小幅提升。

3. 出租公寓

來自供應量的挑戰

對於全美公寓市場來講，供應量將會是其最大的挑戰，而 “緩和” 將成為市場表現的關鍵字。自金融危機之後，公寓供給首次在2016年超過市場需求，且該趨勢將會持續至2017年底。 2016和2017是多單元住宅大量竣工的高峰期，而在此之後，公寓項目的完工數量將會明顯減少。

雖然今年美國地產市場仍會呈健康發展態勢，但持續上升的供應量還是減緩了租金增長，使公寓空置率有所下降，預計今年年度租金增長會下降1.2%，空置率上漲至5.5%。城市外圍地區由於開發項目較少，市場情況沒有明顯變化。

租金

由於高端公寓開發項目在全美範圍遍地開花，租客們的荷包變的越來越緊，同時那些房地產熱門地區(如紐約、舊金山、洛杉磯、波士頓)的房東們也在思考到底租客能夠負擔起多高的房租。

總結

通過以上數據我們發現，辦公樓和公寓地產在今年都會不同程度的受到新項目竣工的衝擊，一段時間內，市場會呈現供大於求的趨勢。相比之下，零售業的發展較為平穩，較去年年底無明顯改變。由於美國經濟持續強勁，房地產市場依然持健康增長態勢，特別是西海岸的西雅圖和中部的達拉斯，休斯頓等都是房地產市場的新星。