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這哪是買房是在拼命 抵押信貸爆炸增長有危機

加拿大國家銀行(National Bank of Canada)再次發出警告,加拿大人為了買房,不顧本身的經濟條件,不惜通過房屋淨值信用貸款HELOC(home equity line of credit)大筆借錢,這些隱性債務不知不覺地急劇膨脹,使得加拿大家庭的財務風險越來越大,暗藏危機。
最近兩年HELOC爆炸式增長

國家銀行的最新報告指出,由於業主很容易獲得HELOC資格,而且手續簡便,取用方便,因此從2000年開始就便越來越流行,不少加拿大人甚至把HELOC當取款機,隨時支用,近兩年則是爆炸式增長,其中很大程度上與房價飛漲有關。

在2000年,加拿大人通過HELOC借債的總額為 $350億,但到2016已經激增至$2,110億。根據國家銀行的估計,僅在去年一年,加拿大家庭通過HELOC所借的債務總額就達到$200億之巨。
HELOC為何越來越受歡迎?

雖然HELOC的利率比按揭利率稍高一些,但因08-09年全球金融危機之後加拿大一直處於低利率時代,因此HELOC的利率也只比基准利率高出0.5-2%之間。而它的方便與靈活更是業主所喜歡:1)可以隨時取用,用於任何合法用途,不需要借款機構的再次審批和同意;2)可以循環使用,也可隨時償還一部分或全部的借款,且在還完以後,又有了之前的信用額度;3)業主還可以像還房貸那樣每月都還利息和部分本金,也可以每月只還利息。

聯邦管理機構FCAC(Financial Consumer Agency of Canada)發布的數據顯示,由於其廣受歡迎,至少300萬加拿大家庭擁有HELOC戶頭,平均債務為$70,000;而加拿大房貸專業人員協會(Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals)的一項調查則顯示,加拿大家庭買房所支付的房屋總價中,平均有78%來自房貸和HELOC,在首購族中這一比例更高達85%。

經濟學家深感憂慮

國家銀行的最新報告指出,加拿大人好像都中了巨額彩票一樣,不顧潛在的經濟風險而大舉通過HELOC借債。國家銀行的首席經濟學家Stefane Marion分析說, 由於史上超低的利率,推動安省和B.C.省的房價大幅上漲,也無疑鼓勵了不少業主利用自己的房屋資產來大把消費。這些貸款似乎在加拿大經濟中占了越來越多的份額。過去一年來,它們占了消費者貸款增長的60%,而且也成為今年上半年消費支出強勁增長的主因。

這也是所謂還有所謂“財富效應”對消費信心的影響:當房價越升越高時,加拿大人尤其房主們感覺自己越來越富,於是這種“虛擬”的財富可能鼓勵他們把真錢大把大把地花在其它方面。一旦房市泡沫破裂,房價急降,他們的房子不再那麼值錢的時候,他們就可能消費信心大挫,不敢再花錢用於其它方面的消費。

國家銀行另一位經濟學家Krishen Rangasamy 則在周二發出警告,稱消費者貸款增加可能會短期支持經濟增長,但通過借貸來刺激消費無疑將給金融穩定性帶來風險。

FCAC早前也警告說,更為糟糕的是,很多借債者只記得取錢不記得還錢,這裡就存在隱患,一旦利率上升,這批人就會有金融風險。FCAC的數據也顯示,擁有HELOC戶頭的加拿大人中,幾乎有40%的人沒有向本金定期付款。

與按揭貸款不同,絕大多數HELOC的貸款都是根據浮動利率設定的,因此一旦央行加息,HELOC的欠債就會自動增加。另外一方面,業主在付按揭貸款時,只要你一直在付款,你就可以慢慢地分期付;但HELOC不同,作為貸方的銀行可能隨時打電話給你,並堅持要你償還全部HELOC貸款。如果這樣的話,業主就會處於相當不利的境地:一方面要分期支付按揭,又要盡快償還HELOC,其家庭的經濟壓力會突然陡增。


Published on 2017-08-16 09:24:17
(文章來自) Article From: http://www.powerapple.com/news/ge-di-jian-xun/2017/8/11/2950240.html