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加拿大多倫多房價跌入"熊市"帶來的啟示?

近日,胡潤研究院發布《2017上半年胡潤全球房價指數》和《2017上半年胡潤海外置業投資回報指數》。中國城市近一年在全球房價漲幅前十中占有6席,無錫成為最近一年大陸房價漲幅最快的城市。而加拿大的多倫多最近一年躍居全球房價漲幅第一,漲幅高達26.1%。

另據胡潤研究院報告稱,多倫多炒房收益由三項疊加組成:房價年漲幅、租金回報率和當地貨幣兌人民幣漲幅三項相加而成。例如,多倫多房價年漲幅26.1%,租金回報率4.8%,彙率漲幅1.6%,三項相加得投資回報率為32.4%。對此,胡潤認為:“如果2016年初,你打算買多倫多的房子而沒買的話,你的機會成本就是32.4%。”

面對多倫多在今年上半年一躍成為海外置業投資回報最高城市,很多人扼腕嘆息沒能趕上這趟財富快車。但今年下半年多倫多開始急轉直下,多倫多所有房屋平均價格為732292加元,較4月份的峰值(920761加元)暴跌20.5%。大多倫多地區的房屋銷量同比下降34.8%,至6357套。按照這個標准,進入今年下半年,多倫多房產突然大逆轉,已進入熊市階段。
那麼,加拿大多倫多的房地產怎麼會出現大逆轉行情呢?一方面,為了給瘋狂的市場降溫,安大略政府在4月20日出台了一系列措施。其中最引人注目的一項措施是對非居民外國投機者征收15%的房屋轉讓稅。要知道房價出現飆升主要是受到投機資金的影響。

另一方面,加拿大央行開始加息,在提高購房者成本的同時,也給樓市上漲的預期降了溫。在7月份,加拿大央行將隔夜目標利率提高了0.25個百分點。預計在12月還要加息一次,以配合美聯儲屆時可能的加息。

實際上,今年上半年之前,加拿大房價之所以會上漲,主要是由外國移民造成的。根據加拿大權威機構數據,去年大約有8000位百萬富翁移居加拿大,其中中國移民喜歡多倫多,而歐洲人則更喜歡溫哥華和蒙特利爾。同時過低的利率,又促使更多的炒房者開始追加對加拿大房地產的投資,多倫多、溫哥華等城市就成為房價上漲的重災區了。

縱觀胡潤研究院發布的全球房價指數榜單,在加拿大之後,中國城市在全球房價漲幅前十中也有6席,除了無錫房價成為大陸漲幅最快的城市之外,鄭州、長沙、廣州、石家莊等多座城市也名列其中。而作為全球房漲價幅最快的多倫多房地產如今出現了劇烈波動,這將給排名略微靠後的中國城市帶來啥啟示呢?

首先,多倫多房產成交量和房價出現雙雙大跌,恰好說明了,如果脫離了當地居民購買力的有效支撐,那麼房地產業就算表面興旺發達,也會暗藏危機。實際上,房子應該是給人住的,絕不能用來炒作的。一旦房地產披上金融外衣,那麼它的波動率會大幅增加。所以,內地金融降杠杆,以及房地產回歸理性很重要。

再者,任何國家的房價之所以會上漲,過低的利率水平乃是主要元凶。無論是上世紀90年代初的日本,還是現在加拿大的多倫多,都是政府抬高房貸利率,使得房價出現了大逆轉。而且從目前來看,由於美聯儲宣布貨幣收緊,加元又與美元掛鉤,加拿大房地產調整期才剛剛開始。

目前,國內各銀行也在上調利率水平,之前是基准利率的八五折優惠,後來優惠取消了,現在一些銀行將貸款利率調到基准利率的20%,這既是要提高炒房者的購房成本,又是要降低房貸杠杆,防範更多的系統性金融風險的發生。
最後,房地產投機炒作賺取暴利的時代已經過去。之前有人炒房賺了錢,那只能說明是過去,而不代表你進入樓市炒房也能夠賺到錢。從目前情況看,全球各大經濟體,都對投機炒房行為深惡痛絕,這不僅會影響到當地民眾的購房置業,也會給這些國家的經濟帶來危害。

多倫多房價今年上半年漲幅穩居世界第一,而受到政策調控影響,在最近三個月裡卻出現大逆轉。這既說明了投機性炒房是房地產大起落的罪魁,自住購房才是樓市穩定器。也印證了房貸利率的調整,對房價的影響是十分明顯,過低利率,則有助於吸引炒房者。更透出了,全球炒房暴利時代已接近尾聲,未來能給炒房者帶來暴利的城市和地區將會越來越少。


Published on 2017-10-06 10:10:42
(文章來自) Article From: http://www.powerapple.com/news/ge-di-jian-xun/2017/10/4/2981227.html