樓市報導
【原創】教你如何在紐約買房~注意事項
買房須知是普通類型的.每個房子都不一樣的情況.所以並不見得完全一樣過程.
以下僅以我個人的經驗總結出的觀點和看法，寫下來這裡，希望能幫到你或那些第一次買房的人。
前言：
歡迎打電話諮詢有關房屋買賣的問題，但請不要問我們這個問題；‘房市將來會升還是會降’？我們不想騙
你，告訴你我們是猜不準的，美國總統也猜不準的，經濟專家也猜不準，能猜準未來的那是神仙或天使。為
什麼你有這個問題？是不是在想買房好還是租房好。那我就來回答買房還是租房好。
首先下個決定！ 買房好還是租房好呢？
不管房屋市場向上走還是向下走，人總要有個地方住。【讓我舉了例子，張小姐租房已有13年多了，她説她
不想有負擔膽子也小，也不想當房奴，但同他一起來紐約的朋友就買了房子，是獨立房在法拉盛花40萬
左右。但現在她朋友的房子升值了近一倍且不説，他們兩每月交的錢幾乎是一樣的，一個是交租金3房一廳
1500元. 而且可能明年還漲房租。一個是交3房一廳的房貸加地稅和保險1650元.是30年固定的利率。如果這
樣進行下去，一個還是租房～且不知道租金當時是多少？一個還完了房屋貸款～也不知房價有多
高。大家就知道結果哪個合算了。因為交同樣的錢，一個是幫人家交房貸（租房的人），一個是給自己交，
結果就當然不一樣了】。結論：只要你計算出你買的房子，出租的租金可以交你的房貸就好，雖然是你自住
也要這樣計算，因為你住別人家也得交房租。這樣你的心裏會很平衡。因為你交的房屋貸款=你平時的租
金。一般華人居住多的地區是找不到這樣的房子的，皇後區有幾個地方還可以找到，40萬以下的房還可以找
到不錯。當然也有20-30萬的銀行物業。如果你的頭款不多，收入也不高，以下的區可以考慮。
WOODHAVEN， CORONA， RICHMOND HILLS， RIDGEWOOD，KEW GARDENS ，OZONE PARK，
QUEENS VILLAGE，MASPETH，E. ELMHURST，S. OZONE PARK . 這些區是給不了解紐約的朋友做個參
考的，不是最好的區但也不太壞的區，投資或自住還可以考慮的，但一定要實地考察。怎樣計算是否劃算
呢，就按買的房價是40萬吧，你頭款25%（如果你的報稅高可出3.5%頭款），貸款30萬，我們按6釐利率計
算，300000x0.006=$1800元/每月+地稅和保險$300元/每月=$2100元，實際上現在的利率是5釐，按6釐算
還是～多算少還更開心。如果是兩家庭的你自住一層，租出一層按1200元計算（這些地區都差不多能
租$1200元以上的，只要是2房就可），$2100 元-$1200元=$900元。你每月交的房貸錢總數是2100元，租
客幫了你1200，你只交900元，算到這裡，買房好還是租房好～我想你已經知道了。
再做資格審查。看能貸到多少錢：
如果您已決定 要買房時 首先要查貸款資格和額度。為什麼這樣做？因為當你只有查過你才知道能貸多少
錢。看多少錢的房子。找貸款公司請點這裡，當你的貸款員查過你的信用和收入後就會告訴你可以貸到多少
款了，普通的貸款1家庭最高限額$417000元，2家庭是$533850元，3家庭是$645300，4家庭是$801950
元。如果你收入很高，也可以不按以上的最高限額 ，那就要做FHA的貸款，投入3.5%就可貸到款，也有賣
方在同意您的簽約之前要看你的貸款預批信的。到那時你只要打個電話就可以要到了，因為你已經提前查過
了，要提前把你的錢存入銀行，不要臨時抱佛腳，因為有的房主要看你的銀行月結單。特別是銀行物業。看
好房時要查這個房屋的情況，到房屋局的網站可查到紐約房屋局對房主的違章建築和罰款情況【點這裡】，
如果他有房屋違章建築和罰款，你的過戶律師和我們經紀人都會幫你和對方交涉的，去爭取你的利益。通常
普通 房屋的買賣，賣方是要負責清除違規的。如果是銀行的物業，房屋違規罰款方面，很多銀行是不管的，
同時也建議你到地産專家這個網站去查一下，你能查出房子的面積大小，多年的交易記錄，市府估價價值等,
此網站功能強大,幾乎所有關於這個房子的情況都可找到. 但用久了需要簡單註冊一下.
1.找房;
找房通常有些人在報紙上搜尋，有些人習慣在地産雜誌上搜尋，有些人開車到處找，無論您怎樣找都只能看
到幾個房子，紐約灣中文地産網的推出，方便了我們要買房的中國人，它擁有強大的搜索引擎,約5萬的房源
在紐約5區【主要在皇後區和長島】，在我們的網站非常方便您找房.我們已簽約並連接了MLS地産經紀人內
部網站資源共用.而且每天都有更新,所以您有更多的選擇,也節省了您的時間。如果您在搜尋有困難請看搜尋
房産物業的操作方法,當您看到感興趣的房子時把上市號碼ML#記下來,發電郵及打電話給我們諮詢或上網諮詢
均可得到您滿意的答案.紐約灣中文地産網的出現,你找房節約了很多的寶貴時間。 找房第一點要定區域，如
果你是為了孩子上學，就要好的學區，在皇後區26學區是好學區，大部分在貝塞bayside，要找學區請點擊
學區查詢。如果你是為了投資收益，那你就不一定選好學區了，因為投資只要計算回報就好了。如果你找房
為了自住，那你就要有幾個選折了，為了上班方便且不會開車，就要選個離地鐵近的房子，如果你想在華人
很多的地方買房，那就要選擇法拉盛FLUSHING或阿姆斯特ELMHURST等地方。
2.看房;
找到房子後就得看房，看房必須預約,因為您看好的房子可能有5%的機會已經被人在幾小時前或前幾天定下
來了.也許有些房主的時間和你看房的時間不一樣，大部分的老外屋主都會拒絕沒約的敲門者，所以為了您的
方便,請電話預約 或電郵給我們都可,預約看房時,最好是約1個或2個房,對你和經紀人都好,為什麼這麼説呢.以
前就有人一天之內約看了10個房,結果是當經紀人問她第2個房的情況時,她根本就記不住了,原因是一天看的
太多了,這樣會浪費2個人的時間,在這裡要簡單分享一下看房的要點，只供參考，看房不是看電影一掃而過。
其學問太多，首先要選擇你喜歡的房子外形。地的大小也很關鍵。裏面要看結構格局是否合理，房間和客廳
的搭配，整體的新舊程度等。
3.講價:
依照紐約地産法規,所有賣家都是允許講價的,但所有賣家都有權不賣他認為不合理的價格。講價是有技巧
的，在您講價前,要添一個銷售協議的表格.在您要講價之前請告訴您的地産經紀人您想出多少錢. 添好表格簽
完字後您的地産經紀人就會把您的銷售協議發到賣方手裏.當賣方接受或 拒絕您的出價,地産經紀人在2周之內
的第一時間都會通知您的,當言您也要在這時間了和您的經紀人保持聯繫,當賣方接受您的價格後,您就進入下
一步了.
4,簽約.
紐約州房産簽約時買賣雙方必須請律師.簽約前您也可帶驗屋工程師來 做房屋檢驗。但你也可不做。房屋檢
驗是[檢查是否有白蟻,上下水問題,屋頂是否漏雨，或其他房屋主體等問題].完成房屋檢驗後，你會收到一份驗
屋報告，你也要把首付款準備好.簽約的錢一般是10%, 用於簽約時交給 賣方律師的. 這時您的律師介入, 他
會與賣方的律師聯繫直至過戶完成. 在這期間他會把賣家的合同解釋給您, 讓您知道賣家的合同要求. 通常是
買方先簽約4份合同. 賣方後簽約4份合同, 在這之後每人律師有兩份原件 ,如果您準備齊了以下手續,[雙方簽完
字的賣房合同] [貸款銀行的批准書 和確認書及鎖定利率][做産權調查][買産權保險][買房屋保險][因為物業種類
不同,您要問律師還需要什麼其他步驟]您就可以與您的律師預約過戶了.如貸款者可能要25-45天的時間,有時
會更長.
5,過戶.
在過戶的前一天,你的地産經濟人會需帶您去最後看一次房子.過戶時買賣雙方的當事人及律師須到現場(也有
特殊情況不需要到場).代表銀行的律師以及産權公司也會到, 您要準備好寫銀行本票, 還要帶上一本支票.您的
貸款銀行會開全額支票給您看,最後這張支票還是給了賣方. 你的律師還要叫你給産權公司小費100或200元這
是個不成文的規矩，産權公司當時會給你一份産權保險，我勸你保市價，因為只多花100多元，更安全。會
經過兩 至四個小時左右,您當天簽的名字會比電影明星還多.您的律師會給解釋各項費用的來源,最後賣方會交
給您一串您房子的鑰匙,讓我們大家來會祝賀您擁有了這個房子
以下僅以我個人的經驗總結出的觀點和看法，寫下來這裡，希望能幫到你或那些第一次買房的人。
前言：
歡迎打電話諮詢有關房屋買賣的問題，但請不要問我們這個問題；‘房市將來會升還是會降’？我們不想騙
你，告訴你我們是猜不準的，美國總統也猜不準的，經濟專家也猜不準，能猜準未來的那是神仙或天使。為
什麼你有這個問題？是不是在想買房好還是租房好。那我就來回答買房還是租房好。
首先下個決定！ 買房好還是租房好呢？
不管房屋市場向上走還是向下走，人總要有個地方住。【讓我舉了例子，張小姐租房已有13年多了，她説她
不想有負擔膽子也小，也不想當房奴，但同他一起來紐約的朋友就買了房子，是獨立房在法拉盛花40萬
左右。但現在她朋友的房子升值了近一倍且不説，他們兩每月交的錢幾乎是一樣的，一個是交租金3房一廳
1500元. 而且可能明年還漲房租。一個是交3房一廳的房貸加地稅和保險1650元.是30年固定的利率。如果這
樣進行下去，一個還是租房～且不知道租金當時是多少？一個還完了房屋貸款～也不知房價有多
高。大家就知道結果哪個合算了。因為交同樣的錢，一個是幫人家交房貸（租房的人），一個是給自己交，
結果就當然不一樣了】。結論：只要你計算出你買的房子，出租的租金可以交你的房貸就好，雖然是你自住
也要這樣計算，因為你住別人家也得交房租。這樣你的心裏會很平衡。因為你交的房屋貸款=你平時的租
金。一般華人居住多的地區是找不到這樣的房子的，皇後區有幾個地方還可以找到，40萬以下的房還可以找
到不錯。當然也有20-30萬的銀行物業。如果你的頭款不多，收入也不高，以下的區可以考慮。
WOODHAVEN， CORONA， RICHMOND HILLS， RIDGEWOOD，KEW GARDENS ，OZONE PARK，
QUEENS VILLAGE，MASPETH，E. ELMHURST，S. OZONE PARK . 這些區是給不了解紐約的朋友做個參
考的，不是最好的區但也不太壞的區，投資或自住還可以考慮的，但一定要實地考察。怎樣計算是否劃算
呢，就按買的房價是40萬吧，你頭款25%（如果你的報稅高可出3.5%頭款），貸款30萬，我們按6釐利率計
算，300000x0.006=$1800元/每月+地稅和保險$300元/每月=$2100元，實際上現在的利率是5釐，按6釐算
還是～多算少還更開心。如果是兩家庭的你自住一層，租出一層按1200元計算（這些地區都差不多能
租$1200元以上的，只要是2房就可），$2100 元-$1200元=$900元。你每月交的房貸錢總數是2100元，租
客幫了你1200，你只交900元，算到這裡，買房好還是租房好～我想你已經知道了。
再做資格審查。看能貸到多少錢：
如果您已決定 要買房時 首先要查貸款資格和額度。為什麼這樣做？因為當你只有查過你才知道能貸多少
錢。看多少錢的房子。找貸款公司請點這裡，當你的貸款員查過你的信用和收入後就會告訴你可以貸到多少
款了，普通的貸款1家庭最高限額$417000元，2家庭是$533850元，3家庭是$645300，4家庭是$801950
元。如果你收入很高，也可以不按以上的最高限額 ，那就要做FHA的貸款，投入3.5%就可貸到款，也有賣
方在同意您的簽約之前要看你的貸款預批信的。到那時你只要打個電話就可以要到了，因為你已經提前查過
了，要提前把你的錢存入銀行，不要臨時抱佛腳，因為有的房主要看你的銀行月結單。特別是銀行物業。看
好房時要查這個房屋的情況，到房屋局的網站可查到紐約房屋局對房主的違章建築和罰款情況【點這裡】，
如果他有房屋違章建築和罰款，你的過戶律師和我們經紀人都會幫你和對方交涉的，去爭取你的利益。通常
普通 房屋的買賣，賣方是要負責清除違規的。如果是銀行的物業，房屋違規罰款方面，很多銀行是不管的，
同時也建議你到地産專家這個網站去查一下，你能查出房子的面積大小，多年的交易記錄，市府估價價值等,
此網站功能強大,幾乎所有關於這個房子的情況都可找到. 但用久了需要簡單註冊一下.
1.找房;
找房通常有些人在報紙上搜尋，有些人習慣在地産雜誌上搜尋，有些人開車到處找，無論您怎樣找都只能看
到幾個房子，紐約灣中文地産網的推出，方便了我們要買房的中國人，它擁有強大的搜索引擎,約5萬的房源
在紐約5區【主要在皇後區和長島】，在我們的網站非常方便您找房.我們已簽約並連接了MLS地産經紀人內
部網站資源共用.而且每天都有更新,所以您有更多的選擇,也節省了您的時間。如果您在搜尋有困難請看搜尋
房産物業的操作方法,當您看到感興趣的房子時把上市號碼ML#記下來,發電郵及打電話給我們諮詢或上網諮詢
均可得到您滿意的答案.紐約灣中文地産網的出現,你找房節約了很多的寶貴時間。 找房第一點要定區域，如
果你是為了孩子上學，就要好的學區，在皇後區26學區是好學區，大部分在貝塞bayside，要找學區請點擊
學區查詢。如果你是為了投資收益，那你就不一定選好學區了，因為投資只要計算回報就好了。如果你找房
為了自住，那你就要有幾個選折了，為了上班方便且不會開車，就要選個離地鐵近的房子，如果你想在華人
很多的地方買房，那就要選擇法拉盛FLUSHING或阿姆斯特ELMHURST等地方。
2.看房;
找到房子後就得看房，看房必須預約,因為您看好的房子可能有5%的機會已經被人在幾小時前或前幾天定下
來了.也許有些房主的時間和你看房的時間不一樣，大部分的老外屋主都會拒絕沒約的敲門者，所以為了您的
方便,請電話預約 或電郵給我們都可,預約看房時,最好是約1個或2個房,對你和經紀人都好,為什麼這麼説呢.以
前就有人一天之內約看了10個房,結果是當經紀人問她第2個房的情況時,她根本就記不住了,原因是一天看的
太多了,這樣會浪費2個人的時間,在這裡要簡單分享一下看房的要點，只供參考，看房不是看電影一掃而過。
其學問太多，首先要選擇你喜歡的房子外形。地的大小也很關鍵。裏面要看結構格局是否合理，房間和客廳
的搭配，整體的新舊程度等。
3.講價:
依照紐約地産法規,所有賣家都是允許講價的,但所有賣家都有權不賣他認為不合理的價格。講價是有技巧
的，在您講價前,要添一個銷售協議的表格.在您要講價之前請告訴您的地産經紀人您想出多少錢. 添好表格簽
完字後您的地産經紀人就會把您的銷售協議發到賣方手裏.當賣方接受或 拒絕您的出價,地産經紀人在2周之內
的第一時間都會通知您的,當言您也要在這時間了和您的經紀人保持聯繫,當賣方接受您的價格後,您就進入下
一步了.
4,簽約.
紐約州房産簽約時買賣雙方必須請律師.簽約前您也可帶驗屋工程師來 做房屋檢驗。但你也可不做。房屋檢
驗是[檢查是否有白蟻,上下水問題,屋頂是否漏雨，或其他房屋主體等問題].完成房屋檢驗後，你會收到一份驗
屋報告，你也要把首付款準備好.簽約的錢一般是10%, 用於簽約時交給 賣方律師的. 這時您的律師介入, 他
會與賣方的律師聯繫直至過戶完成. 在這期間他會把賣家的合同解釋給您, 讓您知道賣家的合同要求. 通常是
買方先簽約4份合同. 賣方後簽約4份合同, 在這之後每人律師有兩份原件 ,如果您準備齊了以下手續,[雙方簽完
字的賣房合同] [貸款銀行的批准書 和確認書及鎖定利率][做産權調查][買産權保險][買房屋保險][因為物業種類
不同,您要問律師還需要什麼其他步驟]您就可以與您的律師預約過戶了.如貸款者可能要25-45天的時間,有時
會更長.
5,過戶.
在過戶的前一天,你的地産經濟人會需帶您去最後看一次房子.過戶時買賣雙方的當事人及律師須到現場(也有
特殊情況不需要到場).代表銀行的律師以及産權公司也會到, 您要準備好寫銀行本票, 還要帶上一本支票.您的
貸款銀行會開全額支票給您看,最後這張支票還是給了賣方. 你的律師還要叫你給産權公司小費100或200元這
是個不成文的規矩，産權公司當時會給你一份産權保險，我勸你保市價，因為只多花100多元，更安全。會
經過兩 至四個小時左右,您當天簽的名字會比電影明星還多.您的律師會給解釋各項費用的來源,最後賣方會交
給您一串您房子的鑰匙,讓我們大家來會祝賀您擁有了這個房子
Published on 2014-07-22 12:11:50
(文章來自) Article From: http://gate.sinovision.net:82/gate/big5/bbs.sinovision.net/forum.php?mod=viewthread&tid=127027
