樓市報導
為什麼紐約房價持續上漲
在本周的雜志（以及我的博客）中，我提到了為什麼許多高收入人群消費的奢侈品在紐約的價格要比在其他地區的價格低廉的原因：因為這裡聚集著大量的高收入人群。我還說到了一個例外：租房價格。租房價格在紐約是如此高昂，無論是對於窮人還是富人。
那麼為什麼房租在紐約如此昂貴，卻又一直變得更加昂貴呢？
第一，需求大
這裡面有許多原因。其中原因之一是在過去的幾十年裡，隨著犯罪率的顯著下降，生活環境和工作環境的改善，紐約越來越成為一個理想的居住地。因此這裡的住房需求不斷上升——而且並不只限於常住在這裡的居民。
多倫多年代羅特曼管理學院馬丁繁榮研究所的Richard Florida教授指出：“曼哈頓以及一些布魯克林地區的房產市場已經逐漸成為了全球的房地產市場，吸引著越來越多的兼職工作者。在這個方面和倫敦很相似，但卻不一定是倫敦人或是紐約人在購買房產或者租賃房產。這兩個地方是全球巨富的首選之地。”
沃頓商學院經濟學教授Joseph Gyourko 進一步指出，吸引全球富人在紐約購房的原因除了這裡更接近世界頂級餐廳和娛樂設施意外，這裡的房市還是相對安全的投資產品。“他們購買紐約房產可能因為他們可以把錢投放在一個安全的港口裡而不會被征用。 如果我是一個中東的億萬富翁，我可以打賭我會把許多錢投放在紐約市場。”
紐約Furman房地產和城市政策中心關於紐約租房市場住房出租率的研究結果如下：
2000年，在整個紐約地區平均每1000所住房有8.8所住房用於季節性/娛樂型/偶爾使用（或0.88%），而這個數字在2011年增長到了18.8/1000（1.88%）。最近幾年的數字還無法得到。僅僅是曼哈頓地區，這個數字在2011年也比2000年翻了將近一倍，從24.4/1000（2.44%）增長到了48.1/1000（4.81%）。
這些數字可能會影響到高端住房租賃市場，從而最終可能會波及到所有人。但是由於其占到所有住房的比例很小，因此這些數字對高端住房出租市場的影響我們估測也比較微弱。
第二，供給剛性
另一個導致紐約房市不斷上漲重要的原因是，紐約房市再面臨在來自常住居民和非常住居民雙重需求增加的壓力下，其供給卻沒有增加。
由於有限的土地和建築的限制，以及大量法規，區域規劃條例等方面的限制，使得在紐約的住房資源供給非常緊張。建築成本非常高。加上現有住房供給也非常不靈活。現在，紐約地區近一半的租賃住房受到租金管制。也就意味著這些房源要麼是租金受到管制，要麼是租金是固定不動的。另外17%的可租房源則是公共住房或是政府補貼房（特別在曼哈頓，20%）。
第三，居住環境好，收入高
第三個導致住房昂貴的原因和第一條有些聯系，就是富人所喜愛的娛樂場所——比如酒吧，餐廳，劇院以及大量的高端商品等都集中在紐約。居住在紐約您可以享受到大量的樂趣，而這些樂趣是您居住在低收入地區比如底特律等地區所無法享受的。紐約既有高樓林立繁華的都市，又有別致可愛玲瓏的小鎮。如果您喜愛自然，沙灘和垂釣，驅車兩個小時以內便可以到達熊山（Bear Mountain），大西洋城（Atlantic City）, 長島（long island）的東岸森林，以及數不清的沼澤湖泊和沙灘海岸。對於高收入的人群，他們重視這些設施和精神上的享受，因此帶來的成本也就成為了房價的附加值。而對於低收入的人群來說，這些額外的享受並不那麼重要，於是他們也就不需要用頭頂上的屋頂分攤66間米其林星級餐廳和大都會歌劇院的成本了。
相比於其他城市，紐約的工資相對更高，無論是對高薪技術人員還是低勞動附加值的人員。這也成為了住房成本上升的另一個原因。高收入和高住房成本往往會呈現出互作用的狀態：對於高薪技術人員來說，高收入工作的誘惑下使他們接受了高費用的住房；對於低附加值勞動者來說，高昂的住房費用導致他們要求更高的工資才得以生活。
由於紐約人收入不菲，因此高昂的住房費用也就變得沒有看起來那麼可怕。Furman 中心對住房壓力做的研究表明美國最大的四個城市住房壓力是接近同一水平的：
Source: Furman Center for Real Estate and Urban Policy analysis of American Community Survey (2011).
類似地，中等住房壓力人群比例（小於30%比例的收入交給房東）和高住房壓力人群比例（大於50%比例的收入交給房東）和其他城市也是類似的。
那麼為什麼房租在紐約如此昂貴，卻又一直變得更加昂貴呢？
第一，需求大
這裡面有許多原因。其中原因之一是在過去的幾十年裡，隨著犯罪率的顯著下降，生活環境和工作環境的改善，紐約越來越成為一個理想的居住地。因此這裡的住房需求不斷上升——而且並不只限於常住在這裡的居民。
多倫多年代羅特曼管理學院馬丁繁榮研究所的Richard Florida教授指出：“曼哈頓以及一些布魯克林地區的房產市場已經逐漸成為了全球的房地產市場，吸引著越來越多的兼職工作者。在這個方面和倫敦很相似，但卻不一定是倫敦人或是紐約人在購買房產或者租賃房產。這兩個地方是全球巨富的首選之地。”
沃頓商學院經濟學教授Joseph Gyourko 進一步指出，吸引全球富人在紐約購房的原因除了這裡更接近世界頂級餐廳和娛樂設施意外，這裡的房市還是相對安全的投資產品。“他們購買紐約房產可能因為他們可以把錢投放在一個安全的港口裡而不會被征用。 如果我是一個中東的億萬富翁，我可以打賭我會把許多錢投放在紐約市場。”
紐約Furman房地產和城市政策中心關於紐約租房市場住房出租率的研究結果如下：
2000年，在整個紐約地區平均每1000所住房有8.8所住房用於季節性/娛樂型/偶爾使用（或0.88%），而這個數字在2011年增長到了18.8/1000（1.88%）。最近幾年的數字還無法得到。僅僅是曼哈頓地區，這個數字在2011年也比2000年翻了將近一倍，從24.4/1000（2.44%）增長到了48.1/1000（4.81%）。
這些數字可能會影響到高端住房租賃市場，從而最終可能會波及到所有人。但是由於其占到所有住房的比例很小，因此這些數字對高端住房出租市場的影響我們估測也比較微弱。
第二，供給剛性
另一個導致紐約房市不斷上漲重要的原因是，紐約房市再面臨在來自常住居民和非常住居民雙重需求增加的壓力下，其供給卻沒有增加。
由於有限的土地和建築的限制，以及大量法規，區域規劃條例等方面的限制，使得在紐約的住房資源供給非常緊張。建築成本非常高。加上現有住房供給也非常不靈活。現在，紐約地區近一半的租賃住房受到租金管制。也就意味著這些房源要麼是租金受到管制，要麼是租金是固定不動的。另外17%的可租房源則是公共住房或是政府補貼房（特別在曼哈頓，20%）。
第三，居住環境好，收入高
第三個導致住房昂貴的原因和第一條有些聯系，就是富人所喜愛的娛樂場所——比如酒吧，餐廳，劇院以及大量的高端商品等都集中在紐約。居住在紐約您可以享受到大量的樂趣，而這些樂趣是您居住在低收入地區比如底特律等地區所無法享受的。紐約既有高樓林立繁華的都市，又有別致可愛玲瓏的小鎮。如果您喜愛自然，沙灘和垂釣，驅車兩個小時以內便可以到達熊山（Bear Mountain），大西洋城（Atlantic City）, 長島（long island）的東岸森林，以及數不清的沼澤湖泊和沙灘海岸。對於高收入的人群，他們重視這些設施和精神上的享受，因此帶來的成本也就成為了房價的附加值。而對於低收入的人群來說，這些額外的享受並不那麼重要，於是他們也就不需要用頭頂上的屋頂分攤66間米其林星級餐廳和大都會歌劇院的成本了。
相比於其他城市，紐約的工資相對更高，無論是對高薪技術人員還是低勞動附加值的人員。這也成為了住房成本上升的另一個原因。高收入和高住房成本往往會呈現出互作用的狀態：對於高薪技術人員來說，高收入工作的誘惑下使他們接受了高費用的住房；對於低附加值勞動者來說，高昂的住房費用導致他們要求更高的工資才得以生活。
由於紐約人收入不菲，因此高昂的住房費用也就變得沒有看起來那麼可怕。Furman 中心對住房壓力做的研究表明美國最大的四個城市住房壓力是接近同一水平的：
Source: Furman Center for Real Estate and Urban Policy analysis of American Community Survey (2011).
類似地，中等住房壓力人群比例（小於30%比例的收入交給房東）和高住房壓力人群比例（大於50%比例的收入交給房東）和其他城市也是類似的。
Published on 2014-08-14 09:46:01
(文章來自) Article From: http://chloerengroup.com/zh-hans/demand/
