樓市報導
土豪購房指南:2014美國房價最貴的郵編區(圖)
在美國加利福尼亞州阿瑟頓94027郵編區，目前最昂貴的待售住宅是一座面積12,840平方英尺的地中海風格豪庭，售價為2,198.8萬美元。如果你還不是身家千萬的土豪，那麼能在這塊硅谷飛地上找到一塊安身之地那可真夠走運的。在94027郵編區內，價格最便宜的待售住宅是一座面積1,370平方英尺的兩室兩衛小平房。換句話說，當地要價最低的房子也值149.9萬美元。
今年夏天，阿瑟頓共有24座住宅掛牌出售，這些房屋的價格中位數為903萬美元，讓該地區連續第二年成為全美房價最昂貴的郵編區。
“阿瑟頓正在吸引眾多的年輕高管----首席信息官、首席財務官和首席執行官”，硅谷的一名地產經紀人肯・德萊昂（Ken DeLeon）說，他所屬的德萊昂地產公司（DeLeon Realty）今年以來成交和掛牌出售房產的銷售額達到4.8億美元。“就連國際買家也慕名而來。”
對於硅谷的富豪來說，阿瑟頓擁有優越的地理位置，鄰近該地區的高科技初創企業和大型上市公司，包括位於庫比蒂諾的蘋果（Apple）和位於山景城的Facebook和谷歌（Google）。當地還有另一個久負盛名的優勢，同樣影響到了周邊地區[比如伍德賽德，這裡居住著甲骨文公司（Oracle）的拉裡・埃裡森（Larry Ellison）和財捷公司（Intuit）的斯科特・庫克（Scott Cook）等億萬富豪，那就是阿瑟頓相對寬松的建築法規。德萊昂說：“你如果開車經過阿瑟頓大道，看到的將全是大型建築，那種占地1.2萬平方英尺的豪宅。”德萊昂說，如果年輕的科技富豪買家希望住在更有郊區氛圍的地方，他們會喜歡阿瑟頓，這裡距離門洛帕克和帕洛阿爾托市區只有幾分鐘的車程。
不過，阿瑟頓94027郵編區是唯一進入我們的“2014美國房價最昂貴的郵編區”排行榜前十位的舊金山灣區郵編區----或者說唯一的加州郵編區。今年，紐約在這個排行榜中占據了主導地位，有六個郵編區躋身榜單前十位。長島南漢普頓小鎮薩加波納克11962郵編區在榜單上排名第二位，緊隨其後的是紐約市的三個郵編區：曼哈頓下城的10013郵編區（排名第三位）、上東城的10065郵編區（排名第四位）和10075郵編區（排名第五位）。
數字背後
福布斯一年一度的“美國房價最昂貴的郵編區”排行榜，是基於阿爾托斯研究公司（Altos Research）的數據編制而成，這家房地產分析公司位於加利福尼亞州山景城。為了編制這份榜單，阿爾托斯公司采用單戶住宅和公寓的掛牌售價，計算了全美超過28,500個郵編區（覆蓋了95%的美國人口）的房價中位數。為了避免非常規的高價地產掛牌出售可能導致的數據失真，阿爾托斯公司使用了截至9月19日的90天滾動平均價格數據。針對每個郵編區，阿爾托斯公司按照當地掛牌出售房產類型的比例來加權計算房屋價格。因此，公寓比例高的滑雪小鎮的房價中位數有所降低，即使這些地區的單戶住宅售價很高。此外，合作公寓並不包括在統計範圍內，這可能人為地壓低了曼哈頓最時髦的中央公園社區幾個郵編區的房價中位數。
我們使用這種編制方法已經有多年時間，當然，這並不是唯一的有效方法。比如說，房屋成交價格是計算某個地區房價中位數更傳統的標准。但是我們今年決定再次使用掛牌售價進行計算，這有兩個原因。“根據定義，成交價格必然會受到陳舊數據和小樣本規模的限制。交易活躍的市場是你現在進入市場環顧四周時感受到的情況，”邁克・西蒙森（Mike Simonsen）指出，他是阿爾托斯研究公司的總裁，“最近阿瑟頓可能售出了幾座住宅，而當地目前有24座住宅掛牌待售。根據我們的分析來看，現在的情況能夠更好地代表‘市場態勢’。”
我們認為這是觀察市場的公平方法。“掛牌售價和售出價格是高度相關的，”西蒙森認為，“任何特定地產都有可能定價過高或過低，但是總體來說，這些房產的定價水平是基本趨同的。掌握實時評估數據，你只是提前四個月知道而已。”作為對這種觀點的支持，紐約評估公司米勒塞繆爾（Miller Samuel）最近的調查研究發現，在曼哈頓，2014年第三季度期間有49.2%的房產出售價格與掛牌售價持平或高於要價。
紐約居首
不用說，紐約當然是在排行榜中脫穎而出，曼哈頓下城和上東城緊鄰的幾個郵編區為問鼎“最貴房價”桂冠展開激烈競爭。占據第三位的是紐約10013郵編區，這個地區主要位於蘇荷區（還有小意大利和唐人街的小片街區，以及具有歷史意義的哈德遜廣場社區及其聯排別墅和復式公寓）。這個郵編區多次出現在紐約房價最昂貴的地區中，這要歸功於當地相對較為統一的房屋類型。“蘇荷區有2,000套面積為4,500平方英尺的復式公寓，”評估公司米勒塞繆爾（Miller Samuel）的喬納森・米勒（Jonathan Miller）說，“你在這裡看不到大量集中的小型公寓。”
10065郵編區（排名第四位）經常和上東區的萊諾克斯山聯系起來，這處歷史悠久、聲名顯赫的曼哈頓街區位於中央公園東邊，從東60街延伸到東69街，以價格昂貴的第五大道、公園大道和萊克星頓大道的公寓和聯排別墅為特色。當地的居民包括大衛・洛克菲勒（David Rockefeller）、羅納德・佩雷爾曼（Ronald Perelman）、羅伯特・巴斯（Robert Bass）和薩姆納・雷德斯通（Sumner Redstone）。這一地區有20座單戶住宅和50套公寓掛牌出售，房屋的售價中位數為5,931,289美元。
“當你擁有那麼多錢的時候，你就想直接欣賞中央公園的美景，”道格拉斯艾麗曼公司（Douglas Elliman）的奧倫・亞歷山大（Oren Alexander）說，“我有兩位客戶現在打算花4,000萬美元置業，他們理想的目標都是面積5,000到6,000平方英尺、正對中央公園的景觀大宅，最好位於中央公園西路或第五大道。但是完全沒有房源。”
兩年前，10065郵編區在我們的榜單上排名首位，去年在榜單上位列第三。由於這個郵編區一路延伸到東河（East River），該地區還包括一些價格較低的無電梯公寓。在北邊的幾個街區外，上東城的10075郵編區從中央公園東邊延伸到東75街與東80街之間的河道，這裡的房屋價格也同樣居高不下，房價中位數為5,368,191美元。
“中央公園是決定上東城房價的主要因素，”保拉・德爾・南茲奧（Paula Del Nunzio）說，2006年，這位布朗哈裡斯史蒂文斯公司（Brown Harris Stevens）的房產代理人以5,300萬美元的價格售出了哈克尼斯大廈（Harkness Mansion），這是紐約有史以來售價最高的聯排住宅，“如果一套公寓能夠俯瞰中央公園、第五大道、中央公園西路和中央公園南路，它自然要比普通房產的價值更高。”
房價昂貴的度假勝地
也許排行榜前十名中最令人驚訝的郵編區就是科羅拉多州伍迪溪81656郵編區（排名第七位），這塊富裕的地塊位於科羅拉多州咆哮叉谷（Roaring Fork Valley）的阿斯彭以北。當地有17座單戶住宅掛牌出售，售價中位數為4,953,269美元（沒有公寓），伍迪溪的房價超過了阿斯彭81611郵編區（排名第15位，房價中位數：4,015,232美元）；這兩個郵編區是科羅拉多州進入榜單前50位僅有的兩個地區。記者亨特・湯普森（Hunter S. Thompson）居住在伍迪溪，當地的居民還有電視節目《60分鐘》（60 Minutes）主持人埃德・布拉德利（Ed Bradley）、老鷹樂隊（Eagles）的唐・亨利（Don Henley）和演員唐・約翰遜（Don Johnson）。戴安娜・範斯坦（Dianne Feinstein）有一座可以俯瞰伍迪溪的度假屋。“面積狹小的伍迪溪是個房價昂貴的地區，”約書亞公司（Joshua & Co.）的約書亞・薩斯洛夫（Joshua Saslove）說，該公司是佳士得拍賣行（Christie）的子公司。在阿斯彭81611郵編區的附近，對衝基金億萬富豪約翰・保爾森（John Paulson）擁有一座此前屬於沙特王子班達爾・本・蘇丹（Bandar bin Sultan）的豪宅。在阿斯彭聲名顯赫的紅山社區，當地的居民包括對衝基金億萬富豪丹尼爾・奧奇（Daniel Och）、零售億萬富豪萊斯利・衛克斯奈（Leslie Wexner）和石油億萬富豪錫德・巴斯（Sid Bass）。
在進入榜單前十位中，還有另一個郵編區既不在紐約也不在加州，那就是新澤西州阿爾派恩07620郵編區（排名第六位）。從本質上來說，這個鄰近海濱的伯根縣社區是紐約的郊區，隔著哈德遜河與曼哈頓相望，距離只有15英裡。
根據掛牌出售的42座單戶住宅計算，當地的房價中位數為5,025,423美元，靠近紐約的地理位置讓這個郵編區成為高調買家選擇的理想地段，包括“吹牛老爹”肖恩・科姆斯（Sean “Diddy” Combs，他今年還以3,900萬美元的價格買下了一座霍爾姆比山豪宅）、喜劇演員克裡斯・洛克（Chris Rock）和歌手布蘭妮・斯皮爾斯（Britney Spears）。
除了榜單的前十位外，加州也橫掃了前20位的排名，州內共有六個郵編區的排名介乎於第11位到第20位之間。其中四個地區位於南加州：比弗利山90210郵編區（排名第11位）；若靈山90274郵編區（排名第12位），這是位於洛杉磯帕洛斯弗迪斯半島山腳下的門禁社區；蒙特西托93108郵編區（排名第14位），這塊丘陵飛地位於聖巴巴拉以北；和92661郵編區（排名第20位），位於奧蘭治縣紐波特海灘的巴爾博亞半島。加州上榜的其他兩個郵編區是伍德賽德94062郵編區（排名第17位）和希爾斯堡94010郵編區（排名第18位），加上排名首位的阿瑟頓，組成了房價昂貴的三大硅谷郵編區。其他排名前20位的地區還有曼哈頓上西城的10024郵編區（排名第19位），從中央公園延伸到哈德遜河，位於第76街和第91街之間；紐約的布裡奇漢普頓11932郵編區（排名第13位）和沃特米爾（排名第16位），這個村莊位於南安普頓；以及科羅拉多州阿斯彭91611郵編區（排名第15位）。
毫無意外的是，加州和紐約主宰了整個榜單，在全美500個房價最貴的郵編區中，兩個州分別占據了38%和18%的比例。在榜單排名前50名的郵編區中，加州占據了26個，紐約占據了17個，而科羅拉多州和佛羅裡達州各有兩席----科勒爾蓋布爾斯33156郵編區（排名第22位）和邁阿密海灘33109郵編區（排名第34位）。有四個州設法在榜單前50名中占據了一席之地，分別是華盛頓州麥地那98039郵編區（排名第28位）；內華達州格蘭布魯克89413郵編區（第31位）；馬薩諸塞州波士頓02108郵編區（排名第40位）；以及前面提到的新澤西州阿爾派恩07620郵編區。
今年夏天，阿瑟頓共有24座住宅掛牌出售，這些房屋的價格中位數為903萬美元，讓該地區連續第二年成為全美房價最昂貴的郵編區。
“阿瑟頓正在吸引眾多的年輕高管----首席信息官、首席財務官和首席執行官”，硅谷的一名地產經紀人肯・德萊昂（Ken DeLeon）說，他所屬的德萊昂地產公司（DeLeon Realty）今年以來成交和掛牌出售房產的銷售額達到4.8億美元。“就連國際買家也慕名而來。”
對於硅谷的富豪來說，阿瑟頓擁有優越的地理位置，鄰近該地區的高科技初創企業和大型上市公司，包括位於庫比蒂諾的蘋果（Apple）和位於山景城的Facebook和谷歌（Google）。當地還有另一個久負盛名的優勢，同樣影響到了周邊地區[比如伍德賽德，這裡居住著甲骨文公司（Oracle）的拉裡・埃裡森（Larry Ellison）和財捷公司（Intuit）的斯科特・庫克（Scott Cook）等億萬富豪，那就是阿瑟頓相對寬松的建築法規。德萊昂說：“你如果開車經過阿瑟頓大道，看到的將全是大型建築，那種占地1.2萬平方英尺的豪宅。”德萊昂說，如果年輕的科技富豪買家希望住在更有郊區氛圍的地方，他們會喜歡阿瑟頓，這裡距離門洛帕克和帕洛阿爾托市區只有幾分鐘的車程。
不過，阿瑟頓94027郵編區是唯一進入我們的“2014美國房價最昂貴的郵編區”排行榜前十位的舊金山灣區郵編區----或者說唯一的加州郵編區。今年，紐約在這個排行榜中占據了主導地位，有六個郵編區躋身榜單前十位。長島南漢普頓小鎮薩加波納克11962郵編區在榜單上排名第二位，緊隨其後的是紐約市的三個郵編區：曼哈頓下城的10013郵編區（排名第三位）、上東城的10065郵編區（排名第四位）和10075郵編區（排名第五位）。
數字背後
福布斯一年一度的“美國房價最昂貴的郵編區”排行榜，是基於阿爾托斯研究公司（Altos Research）的數據編制而成，這家房地產分析公司位於加利福尼亞州山景城。為了編制這份榜單，阿爾托斯公司采用單戶住宅和公寓的掛牌售價，計算了全美超過28,500個郵編區（覆蓋了95%的美國人口）的房價中位數。為了避免非常規的高價地產掛牌出售可能導致的數據失真，阿爾托斯公司使用了截至9月19日的90天滾動平均價格數據。針對每個郵編區，阿爾托斯公司按照當地掛牌出售房產類型的比例來加權計算房屋價格。因此，公寓比例高的滑雪小鎮的房價中位數有所降低，即使這些地區的單戶住宅售價很高。此外，合作公寓並不包括在統計範圍內，這可能人為地壓低了曼哈頓最時髦的中央公園社區幾個郵編區的房價中位數。
我們使用這種編制方法已經有多年時間，當然，這並不是唯一的有效方法。比如說，房屋成交價格是計算某個地區房價中位數更傳統的標准。但是我們今年決定再次使用掛牌售價進行計算，這有兩個原因。“根據定義，成交價格必然會受到陳舊數據和小樣本規模的限制。交易活躍的市場是你現在進入市場環顧四周時感受到的情況，”邁克・西蒙森（Mike Simonsen）指出，他是阿爾托斯研究公司的總裁，“最近阿瑟頓可能售出了幾座住宅，而當地目前有24座住宅掛牌待售。根據我們的分析來看，現在的情況能夠更好地代表‘市場態勢’。”
我們認為這是觀察市場的公平方法。“掛牌售價和售出價格是高度相關的，”西蒙森認為，“任何特定地產都有可能定價過高或過低，但是總體來說，這些房產的定價水平是基本趨同的。掌握實時評估數據，你只是提前四個月知道而已。”作為對這種觀點的支持，紐約評估公司米勒塞繆爾（Miller Samuel）最近的調查研究發現，在曼哈頓，2014年第三季度期間有49.2%的房產出售價格與掛牌售價持平或高於要價。
紐約居首
不用說，紐約當然是在排行榜中脫穎而出，曼哈頓下城和上東城緊鄰的幾個郵編區為問鼎“最貴房價”桂冠展開激烈競爭。占據第三位的是紐約10013郵編區，這個地區主要位於蘇荷區（還有小意大利和唐人街的小片街區，以及具有歷史意義的哈德遜廣場社區及其聯排別墅和復式公寓）。這個郵編區多次出現在紐約房價最昂貴的地區中，這要歸功於當地相對較為統一的房屋類型。“蘇荷區有2,000套面積為4,500平方英尺的復式公寓，”評估公司米勒塞繆爾（Miller Samuel）的喬納森・米勒（Jonathan Miller）說，“你在這裡看不到大量集中的小型公寓。”
10065郵編區（排名第四位）經常和上東區的萊諾克斯山聯系起來，這處歷史悠久、聲名顯赫的曼哈頓街區位於中央公園東邊，從東60街延伸到東69街，以價格昂貴的第五大道、公園大道和萊克星頓大道的公寓和聯排別墅為特色。當地的居民包括大衛・洛克菲勒（David Rockefeller）、羅納德・佩雷爾曼（Ronald Perelman）、羅伯特・巴斯（Robert Bass）和薩姆納・雷德斯通（Sumner Redstone）。這一地區有20座單戶住宅和50套公寓掛牌出售，房屋的售價中位數為5,931,289美元。
“當你擁有那麼多錢的時候，你就想直接欣賞中央公園的美景，”道格拉斯艾麗曼公司（Douglas Elliman）的奧倫・亞歷山大（Oren Alexander）說，“我有兩位客戶現在打算花4,000萬美元置業，他們理想的目標都是面積5,000到6,000平方英尺、正對中央公園的景觀大宅，最好位於中央公園西路或第五大道。但是完全沒有房源。”
兩年前，10065郵編區在我們的榜單上排名首位，去年在榜單上位列第三。由於這個郵編區一路延伸到東河（East River），該地區還包括一些價格較低的無電梯公寓。在北邊的幾個街區外，上東城的10075郵編區從中央公園東邊延伸到東75街與東80街之間的河道，這裡的房屋價格也同樣居高不下，房價中位數為5,368,191美元。
“中央公園是決定上東城房價的主要因素，”保拉・德爾・南茲奧（Paula Del Nunzio）說，2006年，這位布朗哈裡斯史蒂文斯公司（Brown Harris Stevens）的房產代理人以5,300萬美元的價格售出了哈克尼斯大廈（Harkness Mansion），這是紐約有史以來售價最高的聯排住宅，“如果一套公寓能夠俯瞰中央公園、第五大道、中央公園西路和中央公園南路，它自然要比普通房產的價值更高。”
房價昂貴的度假勝地
也許排行榜前十名中最令人驚訝的郵編區就是科羅拉多州伍迪溪81656郵編區（排名第七位），這塊富裕的地塊位於科羅拉多州咆哮叉谷（Roaring Fork Valley）的阿斯彭以北。當地有17座單戶住宅掛牌出售，售價中位數為4,953,269美元（沒有公寓），伍迪溪的房價超過了阿斯彭81611郵編區（排名第15位，房價中位數：4,015,232美元）；這兩個郵編區是科羅拉多州進入榜單前50位僅有的兩個地區。記者亨特・湯普森（Hunter S. Thompson）居住在伍迪溪，當地的居民還有電視節目《60分鐘》（60 Minutes）主持人埃德・布拉德利（Ed Bradley）、老鷹樂隊（Eagles）的唐・亨利（Don Henley）和演員唐・約翰遜（Don Johnson）。戴安娜・範斯坦（Dianne Feinstein）有一座可以俯瞰伍迪溪的度假屋。“面積狹小的伍迪溪是個房價昂貴的地區，”約書亞公司（Joshua & Co.）的約書亞・薩斯洛夫（Joshua Saslove）說，該公司是佳士得拍賣行（Christie）的子公司。在阿斯彭81611郵編區的附近，對衝基金億萬富豪約翰・保爾森（John Paulson）擁有一座此前屬於沙特王子班達爾・本・蘇丹（Bandar bin Sultan）的豪宅。在阿斯彭聲名顯赫的紅山社區，當地的居民包括對衝基金億萬富豪丹尼爾・奧奇（Daniel Och）、零售億萬富豪萊斯利・衛克斯奈（Leslie Wexner）和石油億萬富豪錫德・巴斯（Sid Bass）。
在進入榜單前十位中，還有另一個郵編區既不在紐約也不在加州，那就是新澤西州阿爾派恩07620郵編區（排名第六位）。從本質上來說，這個鄰近海濱的伯根縣社區是紐約的郊區，隔著哈德遜河與曼哈頓相望，距離只有15英裡。
根據掛牌出售的42座單戶住宅計算，當地的房價中位數為5,025,423美元，靠近紐約的地理位置讓這個郵編區成為高調買家選擇的理想地段，包括“吹牛老爹”肖恩・科姆斯（Sean “Diddy” Combs，他今年還以3,900萬美元的價格買下了一座霍爾姆比山豪宅）、喜劇演員克裡斯・洛克（Chris Rock）和歌手布蘭妮・斯皮爾斯（Britney Spears）。
除了榜單的前十位外，加州也橫掃了前20位的排名，州內共有六個郵編區的排名介乎於第11位到第20位之間。其中四個地區位於南加州：比弗利山90210郵編區（排名第11位）；若靈山90274郵編區（排名第12位），這是位於洛杉磯帕洛斯弗迪斯半島山腳下的門禁社區；蒙特西托93108郵編區（排名第14位），這塊丘陵飛地位於聖巴巴拉以北；和92661郵編區（排名第20位），位於奧蘭治縣紐波特海灘的巴爾博亞半島。加州上榜的其他兩個郵編區是伍德賽德94062郵編區（排名第17位）和希爾斯堡94010郵編區（排名第18位），加上排名首位的阿瑟頓，組成了房價昂貴的三大硅谷郵編區。其他排名前20位的地區還有曼哈頓上西城的10024郵編區（排名第19位），從中央公園延伸到哈德遜河，位於第76街和第91街之間；紐約的布裡奇漢普頓11932郵編區（排名第13位）和沃特米爾（排名第16位），這個村莊位於南安普頓；以及科羅拉多州阿斯彭91611郵編區（排名第15位）。
毫無意外的是，加州和紐約主宰了整個榜單，在全美500個房價最貴的郵編區中，兩個州分別占據了38%和18%的比例。在榜單排名前50名的郵編區中，加州占據了26個，紐約占據了17個，而科羅拉多州和佛羅裡達州各有兩席----科勒爾蓋布爾斯33156郵編區（排名第22位）和邁阿密海灘33109郵編區（排名第34位）。有四個州設法在榜單前50名中占據了一席之地，分別是華盛頓州麥地那98039郵編區（排名第28位）；內華達州格蘭布魯克89413郵編區（第31位）；馬薩諸塞州波士頓02108郵編區（排名第40位）；以及前面提到的新澤西州阿爾派恩07620郵編區。
Published on 2014-10-24 09:51:39
(文章來自) Article From: http://news.powerapple.com/finance_and_tech/2014/10/24/1892729.html
