樓市報導
美國房產市場信心重振 成中國投資人重要目的地
房地產業是國民經濟的重要部分，同時也是國家穩定、社會公平的試金石。美國的房地產市場主要依據市場規律運行，市場化程度很高，相關環節基本由市場供求操縱。
縱觀美國近五十年的房地產市場，其住宅價格除周期性波動外，一直比較平穩。幾次大的波動出現在70、80年代和進入新世紀後的首個10年，但每次跌漲大致相當。換句話說，美國房地產在“低谷-繁榮-泡沫-衰退”的周期循環中，市場規律作用明顯。
當然，即便市場化程度很高，美國政府對房地產業依然保持政策干預。尤其在居民住房領域，美國政府歷來把確保普通民眾買得起房作為施政重點。政策的出發點通常是面對中低收入家庭。
利率和稅收是美國進行政策調控的最主要手段。利率上升貸款成本相應增加，地產開發商的利潤空間隨即受到擠壓；同時，美國有50個州開征房產稅，稅率一般為1%至3%，住房價格上漲即意味著個人繳納稅款增加。與中國不同，在美國買房需要事先聲明房屋用途，因為“住”和“租”二者的貸款利率不同(對於買賣雙方而言，任何違規行為後果都十分嚴重)；針對房屋購買和出售時的差價，征收房地產增值稅；同時實行退稅政策，鼓勵開發商建設廉價房，為低收入者提供住房。
以美國在2008年經濟危機中的表現為例：2009年2月，奧巴馬政府出台了一項高達730億美元的房地產市場救助計劃，目的是避免900萬房主的房屋被拍賣。同時，政府還特別為房利美、房地美兩大機構提供2000億美元的救助資金，用來激活房產購買和貸款。此外，政府配套出台了一系列政策性調整，用以包括保護消費者、減少銀行高管薪資、提升銀行准備金、擴大對影子銀行體系以及金融衍生物的管理、增加美聯儲權利等。
該計劃主要力圖達到四方面內容：
一，提高美國家庭的“清償力”，放寬按揭貸款再融資限制，幫助信用好的房主獲得“再融資”便利，減少大部分家庭的月供支出；
二，鼓勵房貸機構減“月供”，保障普通家庭穩定。具體措施包括減少房貸相關支出在家庭收入中的比例，盡量使按期繳納適當月供的家庭不至失去房屋，提供債務重組機會，降低家庭月供支出，同時防止投機者利用政府救助牟利；
三，支持房利美和房地美，通過維持較低按揭利率水平，鼓勵中產階級家庭繼續購房，提振市場信心；
四，將那些信譽差的房屋購買者、地產貸款商和趁勢牟利的投資人排除在計劃之外。
可以看出，幫助低收入的美國家庭走出債務困境，渡過難關，開發真正有需要的市場源頭，扼制擠壓房地產泡沫是政府調控的核心，事實證明此舉確實行之有效。經過一系列努力，美國房地產市場逐漸穩定回暖，到2012年終於露出曙光，開始復蘇。時至今日，美國房地產市場信心重振，已成為中國投資人的重要目的地。
Published on 2015-04-15 10:12:19
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