樓市報導
2015上半年 大多樓市漲聲一片
據多倫多地產局公布的最新數據顯示，2015年上半年，大多倫多地區房屋銷售量為54，614幢，與2014年同期48,658幢的數據相比，大漲12.3%;銷售均價為$614,565，與去年同期$561,714相比，上漲幅度為9.5%;新放盤房屋為90,190幢，與去年同期87,014幢相比，漲幅僅為3.6%。
其中，6月份通過TorontoMLS系統銷售房屋11,992宗，又一次刷新銷售記錄，與去年同期10,132宗相比增幅高達18.4 %。各種主要房型房屋售價與去年同期相比漲幅明顯，平均銷售價格為$639,184，同比增長12.3%。
隨著各項數據報告的陸續出台，2015年上半年大多地區樓市可謂漲聲一片。數據顯示，整個大多倫多樓市，除了因為2008年全球經濟危機引發的2%微調之外，整體樓市已經連續上漲十年，其中尤以獨立屋領漲整個樓市。
2015下半年乃至明年、後年，大多樓市到底走向何方?記者綜合各項因素和數據，淺顯分析，既不為大多地產行業搖旗吶喊，胡亂鼓吹，也不潑大多房地產市場的冷水，只是通過行業相關數據做些梳理分析，希望對買家賣家或者業內人士起到一點啟示作用。
一、影響2015大多樓市的幾個重要因素
1、央行降息引發低利率時代
央行年初無預警宣布下調0.25基准利率，降息極大地刺激了房市。TD銀行高級分析師 Bandall Bartlett稱，下半年加拿大經濟增長會預期要弱，2015年全年的經濟增長將遠遠低於央行預測的1.9%，可能只有1.2%，因此，在7月15日，央行有可能再次宣布降息0.25，如果這個消息成真，對於房市無疑是一個極大的利好消息。
據加拿大認證房屋抵押貸款專業人士協會(The Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals，CAAMP)發布的抵押貸款市場年度報告顯示，2015年上半年全加拿大需要更新貸款利率的約有14萬人，現整體平均貸款利率為3.5%左右，貸款利率低於3.5%的只有6萬人，這些借款人很有可能在更新抵押貸款的時候獲得更低的利率。依據www.ratespy.com的信息，目前最佳5年期固定利率房貸利率為2.33%，最好的5年期浮動利率則為2.05%。
調查數據分析顯示，自2014年年初以來，已經更新房貸或進行再融資房屋抵押貸款的135萬加拿大人中，有105萬人的貸款利率降低。同時，有17.5萬人的房貸利率升高，還有12.5萬人房貸利率保持不變。
盡管利率較低，加拿大人也在努力償還這些貸款。CAAMP調查顯示，過去一年裡，大約38%有房屋貸款者采取一些措施來提前償還債務。其中，最多的人(即16%)選擇增加月供或者提前還本金。還有7%的人會增加還款頻率。抵押貸款行業比較流行的建議之一是消費者每兩周還一次款，而不是每月還款。一年還款26次可以將你的貸款年限從25年縮短到21.5年。
2、加元下跌吸引海外投資客
雖然北美股市周二收盤時逐漸上升，但是加元彙率持續不振，截至收盤，加元兌美元彙率再次下跌0.37美分，1加元能夠兌換78.67美分。而中國銀行折算價1加元兌人民幣彙率低至4.83元。加元下跌意味著國內經濟出現蕭條景像，但對於海外投資客來說，卻是利好消息，對於房市來說亦如此。
舉例說明，一位近期准備在多倫多購房的華人移民告訴記者，因為加元持續貶值，她和家人商量，准備將國內房產賣掉，換成加幣在多倫多買一棟房子。她說，一年前，加元對人民幣的彙率在1加元兌6.0元人民幣左右，現在已經破5。也就是說，以前一百萬加元的房子要花600萬人民幣，現在只需花500萬不到，整整節省100萬人民幣，這個數據是非常可觀的，所以說，此時不買，更待何時。
相關金融專家也表示，當加元暴跌之時，持有人民幣的房產投資者或者移民，都傾向於購買房產。這裡也要一分為二地來看待這個問題，如果購買的房產用於自住，那麼很顯然，這個投資肯定是劃算也是合理精明的，花較少的人民幣，獲得了同樣的房子。但如果用於投資，以後將轉讓房產所賺取的差價，再換回原來的本幣，就不一定是一項精明的生意。因為，如果加元一直低迷，投資者從房市上賺到的差價，可能會從下跌的彙市上虧損。
銀行業內人士指出，加元持續下跌﹐可考慮多調一些錢來加速歸還自己的房貸，這樣一來因為加元對人民幣彙率的下跌，可以兌得更多的加元還房貸，二來，提前還房貸也大大減輕業主的貸款壓力和利息壓力，即便利息很低，但總歸是要付給銀行的。但業內人士同時指出，如果現有房貸已經支付超過七成﹐就沒有提前還貸的必要，不如考慮做些新的投資。
3、人口增長和外國移民依然是助推大多房市發展的中堅力量。
人口增長為一個國家和地區經濟持續發展提供了人力資源和勞動力的保障，同時，人口增長也促進一個國家和地區的市場發展和消費需求，消費需求首當其衝的是購買住房，安居才能樂業，安居樂業是各國移民來加拿大追求長期發展和提高生活品質的首要保證。
據加拿大移民部公布的2015年新移民配額修改意見, 計劃於2015年在世界各國吸納約28萬新移民來加拿大, 其中多數為經濟類、家庭類團聚類移民，按過去數年的經驗，按比例將有約12萬人會湧入大多倫多地區，這些人都是大多倫多地區2015年房地產市場剛性需求和房市穩步增長的主要推力。
需要指出的是，加拿大因為人口老化和缺乏年輕勞動力，聯邦政府年初推出的Express Entry移民新政，理想是為加國引進更多的高素質有技術的新移民，政府增加招收各國留學生和外籍勞工的行為和數量逐年增強，同時政府考慮將目前每年的移民人數逐年提高8%，日益增長的剛性需求必將衝擊主觀願望的市場緩速增長理論，與日俱進的需求積累和拉動必將導致新一輪的價格上升。
二、大多倫多房市未來的趨勢和走向
今年上半年是十年來大多房市最火爆的一年，與買家強勁的需求相比，市場存貨吃緊，各種類型的房屋銷量猛增，價格也是一路高歌，搶offer成為一種尋常事，即便是公寓市場，也不例外地出現火爆搶購的現像。
下半年，整體大多樓市如何發展?依舊領漲整個加國?還是Too Hot To Buy，形成調整態勢?又亦或是水滿則溢，維持整體市場的平衡態勢?相關專家分析，整個房市隨著供求關系的變化，交易量將隨著新放盤數量的變化而變化，整體均價依然會維持上漲態勢。
1、房市依然會以波浪形走高的形式發展
多倫多未來房市依然會朝著強勁的勢頭發展，但就像所有的經濟走勢一樣，其間可能會出現一些波浪形調整，但整體趨向是波浪形走高、強勢發展。 對於坊間有一些唱衰的聲音認為大多房市泡沫過大，認為大多房市已經是Too Hot to Buy, 個人 表示並不擔心，有需求就會有市場，有市場就會有買賣。
2、大多地區依然是地產投資的上上之選
國際地產投資集團高富諾(Grosvenor Group)近日公布對全球50個大城市的適應力(Resilient Cities)排名，以此作為國際地產投資的建議參考。評比項目包括各個城市的環境和社會優缺點及調適能力，其中涵蓋社區、基建、資源、環境和氣候等因素。報告顯示，加拿大城市囊括全球前3甲：多倫多、溫哥華及卡加裡分列第1、2及3名，多倫多對於城市應變能力的重要性並不陌生，譬如在1998年冰雪暴和1954年的Hazel颶風後，都能很快復原，該市領袖了解基建重要性，數十年來更持續投資改善，該市贏得全球適應力最強城市封號。
多倫多作為加拿大的經濟貿易中心，與紐約、北京、上海、倫敦相比，樓市依然維持在合理上漲範圍之內，價格較之這些城市也更具吸引力。地產投資是一個長期投資，投的是未來，投的是希望，大膽預測大多地區依然是地產長期投資的上上之選，這個觀點是很容易被接受的。
3、多倫多房市的結構性變化
最近十年，大多倫多房屋均價一路高歌上揚，這是個不爭的事實。尤其對於獨立屋來說，416區的獨立屋截至6月，均價已經突破$105萬，905區的獨立屋均價也宜直逼$75萬，整個GTA地區的均價也已突破$80萬。因此，多倫多的房市會在未來一段時間裡進行一些結構性的調整。
對於首購族來說，搬上去就是個不錯的選擇。隨著多倫多人口的持續增加，從大多地區將來的房市走向來看，一般的大多地區居民可能會選擇“搬上去”，就是指選擇入住市中心的高層樓房，雖居住面積較小，但是交通便利，雖居住面積小，但是可負擔性高，非常適合年輕的一代。
對於嬰兒潮，年齡大的一代來說，可以考慮散出去。不需要全部擠在多倫多市區這樣一個小圈子裡，搬到大金馬蹄區(Greater Golden Horseshoe)的外圍地帶居住，房價相對低廉一些，負擔相應低很多。
對於移民或是大家庭來說，那就群居去。指多個家庭共享一套住房。目前，大多地區的大部分獨立住宅都由戰後嬰兒潮一代居住，他們的孩子已經建立新的家庭，新建的家庭搬進去與父母同住也是一個不錯的選擇。
房子永遠是第一位的，如果自住需要，這是剛性需求，那“長租不如買”，根本不用理會未來可能的漲跌，如果大家正計劃在多倫多安家落戶，購買第一個住房或者有換屋意願，選擇更為合適自己的生活方式， 專家建議是不要等待觀望;如果是投資，就得控制好自己的現金流和風險，但縱觀多倫多的住房市場，大家還是很有信心，前景光明，無論是投資還是自住，都是最好的選擇。
其中，6月份通過TorontoMLS系統銷售房屋11,992宗，又一次刷新銷售記錄，與去年同期10,132宗相比增幅高達18.4 %。各種主要房型房屋售價與去年同期相比漲幅明顯，平均銷售價格為$639,184，同比增長12.3%。
隨著各項數據報告的陸續出台，2015年上半年大多地區樓市可謂漲聲一片。數據顯示，整個大多倫多樓市，除了因為2008年全球經濟危機引發的2%微調之外，整體樓市已經連續上漲十年，其中尤以獨立屋領漲整個樓市。
2015下半年乃至明年、後年，大多樓市到底走向何方?記者綜合各項因素和數據，淺顯分析，既不為大多地產行業搖旗吶喊，胡亂鼓吹，也不潑大多房地產市場的冷水，只是通過行業相關數據做些梳理分析，希望對買家賣家或者業內人士起到一點啟示作用。
一、影響2015大多樓市的幾個重要因素
1、央行降息引發低利率時代
央行年初無預警宣布下調0.25基准利率，降息極大地刺激了房市。TD銀行高級分析師 Bandall Bartlett稱，下半年加拿大經濟增長會預期要弱，2015年全年的經濟增長將遠遠低於央行預測的1.9%，可能只有1.2%，因此，在7月15日，央行有可能再次宣布降息0.25，如果這個消息成真，對於房市無疑是一個極大的利好消息。
據加拿大認證房屋抵押貸款專業人士協會(The Canadian Association of Accredited Mortgage Professionals，CAAMP)發布的抵押貸款市場年度報告顯示，2015年上半年全加拿大需要更新貸款利率的約有14萬人，現整體平均貸款利率為3.5%左右，貸款利率低於3.5%的只有6萬人，這些借款人很有可能在更新抵押貸款的時候獲得更低的利率。依據www.ratespy.com的信息，目前最佳5年期固定利率房貸利率為2.33%，最好的5年期浮動利率則為2.05%。
調查數據分析顯示，自2014年年初以來，已經更新房貸或進行再融資房屋抵押貸款的135萬加拿大人中，有105萬人的貸款利率降低。同時，有17.5萬人的房貸利率升高，還有12.5萬人房貸利率保持不變。
盡管利率較低，加拿大人也在努力償還這些貸款。CAAMP調查顯示，過去一年裡，大約38%有房屋貸款者采取一些措施來提前償還債務。其中，最多的人(即16%)選擇增加月供或者提前還本金。還有7%的人會增加還款頻率。抵押貸款行業比較流行的建議之一是消費者每兩周還一次款，而不是每月還款。一年還款26次可以將你的貸款年限從25年縮短到21.5年。
2、加元下跌吸引海外投資客
雖然北美股市周二收盤時逐漸上升，但是加元彙率持續不振，截至收盤，加元兌美元彙率再次下跌0.37美分，1加元能夠兌換78.67美分。而中國銀行折算價1加元兌人民幣彙率低至4.83元。加元下跌意味著國內經濟出現蕭條景像，但對於海外投資客來說，卻是利好消息，對於房市來說亦如此。
舉例說明，一位近期准備在多倫多購房的華人移民告訴記者，因為加元持續貶值，她和家人商量，准備將國內房產賣掉，換成加幣在多倫多買一棟房子。她說，一年前，加元對人民幣的彙率在1加元兌6.0元人民幣左右，現在已經破5。也就是說，以前一百萬加元的房子要花600萬人民幣，現在只需花500萬不到，整整節省100萬人民幣，這個數據是非常可觀的，所以說，此時不買，更待何時。
相關金融專家也表示，當加元暴跌之時，持有人民幣的房產投資者或者移民，都傾向於購買房產。這裡也要一分為二地來看待這個問題，如果購買的房產用於自住，那麼很顯然，這個投資肯定是劃算也是合理精明的，花較少的人民幣，獲得了同樣的房子。但如果用於投資，以後將轉讓房產所賺取的差價，再換回原來的本幣，就不一定是一項精明的生意。因為，如果加元一直低迷，投資者從房市上賺到的差價，可能會從下跌的彙市上虧損。
銀行業內人士指出，加元持續下跌﹐可考慮多調一些錢來加速歸還自己的房貸，這樣一來因為加元對人民幣彙率的下跌，可以兌得更多的加元還房貸，二來，提前還房貸也大大減輕業主的貸款壓力和利息壓力，即便利息很低，但總歸是要付給銀行的。但業內人士同時指出，如果現有房貸已經支付超過七成﹐就沒有提前還貸的必要，不如考慮做些新的投資。
3、人口增長和外國移民依然是助推大多房市發展的中堅力量。
人口增長為一個國家和地區經濟持續發展提供了人力資源和勞動力的保障，同時，人口增長也促進一個國家和地區的市場發展和消費需求，消費需求首當其衝的是購買住房，安居才能樂業，安居樂業是各國移民來加拿大追求長期發展和提高生活品質的首要保證。
據加拿大移民部公布的2015年新移民配額修改意見, 計劃於2015年在世界各國吸納約28萬新移民來加拿大, 其中多數為經濟類、家庭類團聚類移民，按過去數年的經驗，按比例將有約12萬人會湧入大多倫多地區，這些人都是大多倫多地區2015年房地產市場剛性需求和房市穩步增長的主要推力。
需要指出的是，加拿大因為人口老化和缺乏年輕勞動力，聯邦政府年初推出的Express Entry移民新政，理想是為加國引進更多的高素質有技術的新移民，政府增加招收各國留學生和外籍勞工的行為和數量逐年增強，同時政府考慮將目前每年的移民人數逐年提高8%，日益增長的剛性需求必將衝擊主觀願望的市場緩速增長理論，與日俱進的需求積累和拉動必將導致新一輪的價格上升。
二、大多倫多房市未來的趨勢和走向
今年上半年是十年來大多房市最火爆的一年，與買家強勁的需求相比，市場存貨吃緊，各種類型的房屋銷量猛增，價格也是一路高歌，搶offer成為一種尋常事，即便是公寓市場，也不例外地出現火爆搶購的現像。
下半年，整體大多樓市如何發展?依舊領漲整個加國?還是Too Hot To Buy，形成調整態勢?又亦或是水滿則溢，維持整體市場的平衡態勢?相關專家分析，整個房市隨著供求關系的變化，交易量將隨著新放盤數量的變化而變化，整體均價依然會維持上漲態勢。
1、房市依然會以波浪形走高的形式發展
多倫多未來房市依然會朝著強勁的勢頭發展，但就像所有的經濟走勢一樣，其間可能會出現一些波浪形調整，但整體趨向是波浪形走高、強勢發展。 對於坊間有一些唱衰的聲音認為大多房市泡沫過大，認為大多房市已經是Too Hot to Buy, 個人 表示並不擔心，有需求就會有市場，有市場就會有買賣。
2、大多地區依然是地產投資的上上之選
國際地產投資集團高富諾(Grosvenor Group)近日公布對全球50個大城市的適應力(Resilient Cities)排名，以此作為國際地產投資的建議參考。評比項目包括各個城市的環境和社會優缺點及調適能力，其中涵蓋社區、基建、資源、環境和氣候等因素。報告顯示，加拿大城市囊括全球前3甲：多倫多、溫哥華及卡加裡分列第1、2及3名，多倫多對於城市應變能力的重要性並不陌生，譬如在1998年冰雪暴和1954年的Hazel颶風後，都能很快復原，該市領袖了解基建重要性，數十年來更持續投資改善，該市贏得全球適應力最強城市封號。
多倫多作為加拿大的經濟貿易中心，與紐約、北京、上海、倫敦相比，樓市依然維持在合理上漲範圍之內，價格較之這些城市也更具吸引力。地產投資是一個長期投資，投的是未來，投的是希望，大膽預測大多地區依然是地產長期投資的上上之選，這個觀點是很容易被接受的。
3、多倫多房市的結構性變化
最近十年，大多倫多房屋均價一路高歌上揚，這是個不爭的事實。尤其對於獨立屋來說，416區的獨立屋截至6月，均價已經突破$105萬，905區的獨立屋均價也宜直逼$75萬，整個GTA地區的均價也已突破$80萬。因此，多倫多的房市會在未來一段時間裡進行一些結構性的調整。
對於首購族來說，搬上去就是個不錯的選擇。隨著多倫多人口的持續增加，從大多地區將來的房市走向來看，一般的大多地區居民可能會選擇“搬上去”，就是指選擇入住市中心的高層樓房，雖居住面積較小，但是交通便利，雖居住面積小，但是可負擔性高，非常適合年輕的一代。
對於嬰兒潮，年齡大的一代來說，可以考慮散出去。不需要全部擠在多倫多市區這樣一個小圈子裡，搬到大金馬蹄區(Greater Golden Horseshoe)的外圍地帶居住，房價相對低廉一些，負擔相應低很多。
對於移民或是大家庭來說，那就群居去。指多個家庭共享一套住房。目前，大多地區的大部分獨立住宅都由戰後嬰兒潮一代居住，他們的孩子已經建立新的家庭，新建的家庭搬進去與父母同住也是一個不錯的選擇。
房子永遠是第一位的，如果自住需要，這是剛性需求，那“長租不如買”，根本不用理會未來可能的漲跌，如果大家正計劃在多倫多安家落戶，購買第一個住房或者有換屋意願，選擇更為合適自己的生活方式， 專家建議是不要等待觀望;如果是投資，就得控制好自己的現金流和風險，但縱觀多倫多的住房市場，大家還是很有信心，前景光明，無論是投資還是自住，都是最好的選擇。
Published on 2015-07-20 10:45:34
(文章來自) Article From: http://news.powerapple.com/fang-chan/2015/7/18/2329786.html
